蘇寧環(huán)球定增28億元主要用于兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，兩個(gè)項(xiàng)目投資額都較以前大幅膨脹。

楊現(xiàn)華/文

(相關(guān)資料圖)

在多年的兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之后，蘇寧環(huán)球（000718.SZ）又回到了房地產(chǎn)的老路上。公司宣布定增不超過(guò)28億元，主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并未提及文化、健康等轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)。畢竟雖然宣布轉(zhuǎn)型，但一直以來(lái)蘇寧環(huán)球90%左右的收入還是依靠房地產(chǎn)。

早在數(shù)年前，蘇寧環(huán)球就宣布轉(zhuǎn)型。此后公司在房地產(chǎn)主業(yè)上逐步收縮，公開(kāi)市場(chǎng)鮮有拿地動(dòng)作。如今回頭看，蘇寧環(huán)球的轉(zhuǎn)型似乎難言成功，無(wú)論是文化產(chǎn)業(yè)還是健康領(lǐng)域，沒(méi)有哪一個(gè)能為蘇寧環(huán)球貢獻(xiàn)規(guī)模收入。另一個(gè)轉(zhuǎn)型方向大金融更是消失的無(wú)影無(wú)蹤，不再提及。

榮錦瑞府難去化

趕在2023年元旦之前，蘇寧環(huán)球公布定增方案，公司計(jì)劃募資28億元，其中的18億元用于天華硅谷莊園三區(qū)即榮錦瑞府項(xiàng)目，5億元用于北外灘水城二十街區(qū)即濱江雅園項(xiàng)目，剩余5億元補(bǔ)充流動(dòng)資金。

蘇寧環(huán)球的地產(chǎn)項(xiàng)目集中在南京，在南京又集中于江北新區(qū)。公司開(kāi)發(fā)的天華硅谷莊園、天潤(rùn)城和北外灘水城沿著地鐵3號(hào)線(xiàn)的泰馮路至柳州東路一字排開(kāi)。蘇寧環(huán)球?qū)@些超級(jí)大盤(pán)已經(jīng)深耕多年，天潤(rùn)城占地4260畝，規(guī)劃總建筑面積約360萬(wàn)平方米；北外灘水城總建筑面積則達(dá)到450萬(wàn)平方米；面積較小的天華硅谷莊園建筑面積也有60萬(wàn)平米。

此次定增募投的項(xiàng)目不過(guò)是天華硅谷莊園和北外灘水城的一部分開(kāi)發(fā)區(qū)域而已。天華硅谷莊園三區(qū)即榮錦瑞府在2022年上半年已經(jīng)開(kāi)啟預(yù)售，而項(xiàng)目上一次預(yù)售還要追溯到2011年。因此，榮錦瑞府是典型的老盤(pán)新開(kāi)項(xiàng)目。

根據(jù)蘇寧環(huán)球的年報(bào)，天華硅谷三區(qū)的投資額為2.19億元，2009年開(kāi)工，計(jì)劃2012年完工，但實(shí)際上這一項(xiàng)目開(kāi)工后又陷入停工，直至2017年才又開(kāi)始有投入增加，但僅有百萬(wàn)級(jí)別的投入，最終到2019年項(xiàng)目終于有了1.76億元的開(kāi)發(fā)成本增加。

截至2022年上半年，項(xiàng)目總投資約4.95億元，已經(jīng)投入了4.19億元，完成了超過(guò)八成的投入。重新開(kāi)始啟動(dòng)后，2021年蘇寧環(huán)球?qū)⑦@一項(xiàng)目命名為榮錦瑞府，此時(shí)距離其最初計(jì)劃的2012年完工已經(jīng)過(guò)去了近10年時(shí)間。

在定增預(yù)案中，蘇寧環(huán)球稱(chēng)榮錦瑞府的投資超過(guò)30億達(dá)到30.41億元。兩者相差數(shù)倍，到底哪一個(gè)才是真的呢？

榮錦瑞府共由13棟樓組成，不到5億元的投資額或許并不現(xiàn)實(shí)，猛增至30億元的投入又是否屬實(shí)呢？預(yù)售信息顯示，榮錦瑞府分期建設(shè)，多數(shù)棟樓的投資額基本相差不算太大，13棟樓合計(jì)投資10.37億元。官方披露的投資額是10億元出頭，僅是蘇寧環(huán)球定增公告中投資額的三成左右。

在重啟建設(shè)并命名后，2022年上半年榮錦瑞府也開(kāi)始預(yù)售。首批可預(yù)售面積為40898平方米，2022年上半年預(yù)售面積7445平方米，金額1.09億元，即每平米單價(jià)14587元。公開(kāi)信息中，項(xiàng)目均價(jià)2.63萬(wàn)元，顯然預(yù)售均價(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期水平。

預(yù)售進(jìn)度同樣不理想。

南京市住房保障和房產(chǎn)局的南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，2022年3月和5月，榮錦瑞府9號(hào)樓和12號(hào)樓先后預(yù)售，每棟樓都是200套房源；截至1月10日，9號(hào)樓成交83套，去化率達(dá)到40.15%；開(kāi)盤(pán)稍晚的12號(hào)樓累計(jì)成交70套，去化率只有35%。開(kāi)盤(pán)已經(jīng)大半年有余，兩棟樓合計(jì)去化率還遠(yuǎn)不到四成，難言樂(lè)觀。

需要指出的是，在已經(jīng)預(yù)售的9號(hào)樓和12號(hào)樓中各有60套人才房，即人才房占到了預(yù)售的30%。這是否是蘇寧環(huán)球2022半年報(bào)中預(yù)售均價(jià)較低的原因呢？畢竟在預(yù)售許可中，9號(hào)樓每平米均價(jià)24082元，12號(hào)樓也有22020元。在已經(jīng)銷(xiāo)售的150余套房源中，到底有多少人才房已經(jīng)銷(xiāo)售，這意味著純商品房銷(xiāo)售更為慘淡。

在年報(bào)和定增公告中，蘇寧環(huán)球都沒(méi)有透露榮錦瑞府的可售面積是多少。僅在定增公告中表示項(xiàng)目總建筑面積為24.35萬(wàn)平方米，預(yù)售剛剛開(kāi)始。

在定增預(yù)案中，蘇寧環(huán)球稱(chēng)榮錦瑞府可以實(shí)現(xiàn)41.81億元的收入，這應(yīng)該是按照項(xiàng)目售罄的樂(lè)觀預(yù)期設(shè)想的。按照目前備案均價(jià)約約2.3萬(wàn)計(jì)算，大約需要18萬(wàn)平方米的可售面積，遠(yuǎn)超現(xiàn)在的可預(yù)售面積。

虛胖的濱江雅園

與榮錦瑞府時(shí)隔多年才開(kāi)始銷(xiāo)售不同，北外灘水城二十街區(qū)（濱江雅園項(xiàng)目）2017年開(kāi)始大規(guī)模啟動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)。不過(guò)，項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)速度并不快，直至2019年其投入規(guī)模還不到2億元。

濱江雅園的加速建設(shè)是從2020年開(kāi)始的，年末項(xiàng)目累計(jì)投入超過(guò)3.6億元，2021年投資額大幅加速超過(guò)11億元。2022年上半年，濱江雅園累計(jì)投資已經(jīng)達(dá)到11.77億元，開(kāi)發(fā)和完工進(jìn)度都達(dá)到了90%。

和榮錦瑞府不同，蘇寧環(huán)球在年報(bào)中很早就披露了濱江雅園的投資額為12.8億元。

在定增方案中，蘇寧環(huán)球表示濱江雅園的投資額是20.44億元，較年報(bào)中披露的投資額增加了約60%。截至2022上半年，項(xiàng)目已經(jīng)接近尾聲，平白無(wú)故多出約8億元的投資額，濱江雅園遇到了重大變故？預(yù)售證信息中，濱江雅園12棟樓總計(jì)需要投入16.61億元，仍然大幅少于定增預(yù)案中逾20億元的投資額。

在定增公告中，兩個(gè)主要募投項(xiàng)目的投資額都大幅增長(zhǎng)，蘇寧環(huán)球夸大募資額是為了什么呢？已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)交付的濱江雅園投資額還能大幅增長(zhǎng)，更顯得非常不合理了。

2022年半年報(bào)顯示，濱江雅園項(xiàng)目的1、5和6棟樓已經(jīng)于6月30日如期交付；項(xiàng)目計(jì)容建筑面積為26.09萬(wàn)平米，可售面積16.05萬(wàn)平米。

也是在2020年，濱江雅園開(kāi)始預(yù)售。截至2022年上半年，項(xiàng)目已經(jīng)累計(jì)預(yù)售10.52萬(wàn)平米，去化率在65%左右，要明顯好于榮錦瑞府。兩年半時(shí)間，濱江雅園累計(jì)預(yù)售收入20.75億元，即每平米均價(jià)約19722元，尚不到兩萬(wàn)元。

不過(guò)，根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，濱江雅園的銷(xiāo)售并沒(méi)有這么好。截至1月10日，總計(jì)2446套房屋成交1176套，占比還不到一半，成交面積也同樣不足五成。

濱江雅園項(xiàng)目一共由12棟樓組成，且這12棟樓都已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售。根據(jù)蘇寧環(huán)球2022年半年報(bào)中的價(jià)格和可售面積，在售罄的情況下，濱江雅園的收入約為31.65億元。在定增中蘇寧環(huán)球稱(chēng)項(xiàng)目可以獲得47.89億元的收入，這基本意味著濱江雅園需要按照建筑面積銷(xiāo)售，且基本售罄才能達(dá)到，需要多銷(xiāo)售出來(lái)的近10萬(wàn)平米從哪里補(bǔ)足呢？

蘇寧環(huán)球半年報(bào)中的濱江雅園投資額和售罄可實(shí)現(xiàn)收入之間有著約19億元的差距，這就是項(xiàng)目的毛利。在扣除稅費(fèi)等開(kāi)支后，項(xiàng)目仍然可以取得不錯(cuò)的收益。

即使項(xiàng)目難以售罄，以目前超過(guò)20億元的預(yù)售收入，盈利已經(jīng)是板上釘釘。不過(guò)，這與定增方案中18.57億元的預(yù)期凈利潤(rùn)尚有差距。

由于濱江雅園已經(jīng)開(kāi)始結(jié)算，其利潤(rùn)情況也初現(xiàn)端倪。2021年和2022上半年，項(xiàng)目分別結(jié)算了7.15億元和6.66億元，合計(jì)貢獻(xiàn)收入13.81億元；實(shí)現(xiàn)的效益分別為3.3億元和2.98億元，合計(jì)為6.28億元，這也基本可以認(rèn)為是項(xiàng)目為蘇寧環(huán)球貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)。

按照可售面積和已售均價(jià)，濱江雅園的收入在30億元出頭，這意味著項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算了40%以上的收入了。由此可知在售罄情況下，濱江雅園可以帶來(lái)14億元左右的凈利潤(rùn)。

需要說(shuō)明的是，這不是濱江雅園項(xiàng)目首次使用募集資金了。

2020年11月11日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告，公司變更上次募資用途，將4.66億元用于北外灘水城二十街區(qū)即濱江雅園項(xiàng)目建設(shè)。

在變更公告中，蘇寧環(huán)球表示濱江雅園預(yù)計(jì)總投資約16.42億元，即使與年報(bào)和半年報(bào)中的投資額有差異，也遠(yuǎn)不及定增公告中的逾20億元投資額。蘇寧環(huán)球是否通過(guò)夸大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額，增加定增規(guī)模呢？募資到手然后變更資金投向是上市公司的慣用手法。

去化難題

蘇寧環(huán)球的樓盤(pán)項(xiàng)目中大盤(pán)甚至是超級(jí)大盤(pán)比比皆是，且項(xiàng)目多不在城市核心區(qū)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，公司并沒(méi)有奉行高周轉(zhuǎn)，比如北外灘水城20個(gè)街區(qū)，每一個(gè)街區(qū)都可以是一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目。實(shí)際操作中，蘇寧環(huán)球也基本是按照街區(qū)分別開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)周期何止10余年，類(lèi)似情況在蘇寧環(huán)球的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中并非個(gè)案。

而且，公司不追求將規(guī)模做大，蘇寧環(huán)球這幾年的簽約收入并不高。在2018年過(guò)30億后，2019-2021年公司的預(yù)售收入分別為19.28億元、14.95億元和20.65億元，2022年上半年也只有9.37億元。

蘇寧環(huán)球當(dāng)然可以說(shuō)是行業(yè)環(huán)境差影響了銷(xiāo)售，但在行業(yè)變壞之前，公司的銷(xiāo)售已經(jīng)在20億元上下徘徊了。而且，蘇寧環(huán)球可賣(mài)的樓盤(pán)規(guī)模并不少。2019年年末，公司存貨中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在50億元左右。疫情期間開(kāi)工減少后，2021年以及2022年上半年雖有所減少，但也有40億元上下。

按照蘇寧環(huán)球目前年銷(xiāo)售20億元上下的規(guī)模，存貨中的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品足夠公司銷(xiāo)售約兩年了，但去化并不容易。

以天潤(rùn)城為例，該項(xiàng)目位于榮錦瑞府所屬的天華硅谷和濱江雅園所在的北外灘水城之間，南京地鐵3號(hào)線(xiàn)從小區(qū)中間穿行，該項(xiàng)目占地約4260畝，規(guī)劃總建筑面積360萬(wàn)平方米。

天潤(rùn)城同樣分為10余個(gè)街區(qū)，其中2017年12街區(qū)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品就達(dá)到3.1億元，2018年之后項(xiàng)目基本就難以去化了。截至2022年上半年，其金額仍是3.1億元。

其他如天潤(rùn)城14街區(qū)和16街區(qū)（中區(qū)）等，其多年來(lái)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也都在億元以上，其余街區(qū)剩余數(shù)千萬(wàn)元的比比皆是。

與之相鄰的北外灘水城情況大同小異，其各個(gè)街區(qū)剩余的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同樣已經(jīng)“掛賬多年”，多數(shù)剩余金額都在數(shù)千萬(wàn)元以上，較多的則超過(guò)8000萬(wàn)元，不計(jì)入此次定增的濱江雅園項(xiàng)目，合計(jì)金額則在7億元左右。相鄰的天潤(rùn)城合計(jì)則超過(guò)了9億元。

在疫情之前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總體向好，一開(kāi)始去化較慢的樓盤(pán)可以憑借行業(yè)向好時(shí)完成去化。疫情期間房地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)淡，至今仍未恢復(fù)。中央和地方政府，包括南京本地都出臺(tái)放寬措施鼓勵(lì)居民購(gòu)房，至今房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。

無(wú)論是榮錦瑞府還是濱江雅園，其在所屬大盤(pán)中的位置并不佳。尤其是后者，濱江雅園位于北外灘水城的東北角，距離南京地鐵3號(hào)線(xiàn)柳州東路站在2.5公里左右。只有駕車(chē)的情況下，才有可能10分鐘到達(dá)地鐵站。這樣的距離，駕車(chē)與乘坐地鐵出行顯然是矛盾的。

轉(zhuǎn)型尚不見(jiàn)成果

雖然以房地產(chǎn)為主業(yè)，蘇寧環(huán)球早在多年前就開(kāi)始探索轉(zhuǎn)型。在2014-2015年公司確定了“大文體、大健康、大金融”的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，并為此通過(guò)自己成立、對(duì)外并購(gòu)等多種方式納入數(shù)家公司。

不過(guò)轉(zhuǎn)型方向確立沒(méi)過(guò)多久，2019年年報(bào)中蘇寧環(huán)球已經(jīng)不再提及金融方向了，轉(zhuǎn)型只剩下文化和健康產(chǎn)業(yè)。從目前的收入和利潤(rùn)情況回頭看，剩下的這兩個(gè)轉(zhuǎn)型方向也不成功。

首先看文化方面。2015年，蘇寧環(huán)球投資3.09億元，獲得了以演唱會(huì)、唱片等為主的韓國(guó)FNCEntertainmentCo.,Ltd公司22%的股權(quán)，并成為其二股東。

投資前一年，這家韓國(guó)娛樂(lè)公司年凈利潤(rùn)超過(guò)4300萬(wàn)元。

在成為其二股東后，2016-2018年蘇寧環(huán)球權(quán)益法下確認(rèn)的投資收益全部虧損，即這家韓國(guó)公司連續(xù)三年虧損，在2019年略有盈余后，2020年和2021年再度陷入虧損中。

同一年蘇寧環(huán)球還以2.42億元收購(gòu)了韓國(guó)株式會(huì)社REDROVER公司20.02%的股份，收購(gòu)時(shí)這家公司就處于虧損中，收購(gòu)后也始終未盈利。2018年，蘇寧環(huán)球以1.61億元出售其15.44%股份，基本認(rèn)虧出局。

健康方面，2016年蘇寧環(huán)球出資3.6億元設(shè)立上海蘇亞醫(yī)療科技有限公司，占有其60%的股份。公司還確立了醫(yī)美品牌即為蘇亞醫(yī)美，并在以后陸續(xù)成立和收購(gòu)多家“蘇亞系”醫(yī)美公司，如2021年蘇寧環(huán)球合計(jì)出資3.37億元收購(gòu)了唐山、石家莊和無(wú)錫三家蘇亞系美容公司。

2020年和2021年，蘇寧環(huán)球醫(yī)療美容收入只有1.3億元和1.8億元，毛利率公司未透露。

蘇寧環(huán)球?qū)︶t(yī)療健康領(lǐng)域的最大一筆投資是與實(shí)控人公司等于2016年合資成立了鎮(zhèn)江蘇寧環(huán)球醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱(chēng)“醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金”），最初該基金計(jì)劃規(guī)模為40億元，蘇寧環(huán)球出資18億元，后規(guī)模增長(zhǎng)至50億元，蘇寧環(huán)球出資相應(yīng)增加至22.5億元，持股45%。

2021年7月，蘇寧環(huán)球單獨(dú)增資醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金2.5億元，出資額增加至25億元，持股上升至50%，成為其第一大股東。蘇寧環(huán)球購(gòu)買(mǎi)的唐山等三家蘇亞系美容公司就是從醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金手中購(gòu)得。

投入規(guī)模巨大，但獲得的回報(bào)很少。自成立以來(lái)，醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金就沒(méi)有實(shí)現(xiàn)過(guò)盈利，最初的一段時(shí)間即2017-2019年蘇寧環(huán)球確認(rèn)投資虧損基本在2000萬(wàn)元上下，2021年確認(rèn)虧損猛增至近8000萬(wàn)元，2022年上半年已經(jīng)確認(rèn)虧損逾2600萬(wàn)元。

虧損擴(kuò)大還要加碼投資，蘇寧環(huán)球的投資邏輯是什么呢？這只是蘇寧環(huán)球轉(zhuǎn)型投資的冰山一角，其余規(guī)模數(shù)千萬(wàn)乃至上億元的投資層出不窮，其投資效果僅披露當(dāng)年情形，虧損成為常態(tài)。至于后續(xù)運(yùn)營(yíng)如何，蘇寧環(huán)球不再披露。

對(duì)于這些疑問(wèn)，截至發(fā)稿，蘇寧環(huán)球并沒(méi)有回復(fù)《證券市場(chǎng)周刊》的采訪(fǎng)。

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