
出品:新浪財經(jīng)上市公司研究院
作者:大眼樓管/肖恩
近日,老牌南粵房企越秀地產(chǎn)公布了2022年業(yè)績報告,從銷售、營收、利潤、財務(wù)、拿地及周轉(zhuǎn)等多方面看,越秀地產(chǎn)均表現(xiàn)出了一個國資房企的穩(wěn)健。
(相關(guān)資料圖)
但一個不可忽視的問題是,在越秀地產(chǎn)成立40周年之際,回顧公司過去十年的發(fā)展,在營收不斷增長的表面風(fēng)光下,是利潤增長相當(dāng)乏力的現(xiàn)實。2012年至2022年,營收從81.2億元增長792%至724億元,而同期的歸母凈利潤僅從24.82億元增長59.16%至39.5億元。
營收和利潤之間極為懸殊的表現(xiàn),其背后不僅是毛利率的波動下滑,也是自持物業(yè)“升值”拉動利潤的弊端,更是合作開發(fā)帶來的賬面繁榮。
10年過去 毛利率已砍半
2022年,越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入724.2億元,同比增長26.2%,歸母凈利潤39.5億元、核心凈利潤42.4億元,分別同比增長10.2%和2.2%。
對于2022年的房地產(chǎn)行業(yè)來說,能實現(xiàn)凈利潤同比正增長并不容易,但僅就2022年來說越秀地產(chǎn)增收不增利的現(xiàn)象也十分明顯。全年越秀地產(chǎn)的毛利率降低1.3個百分點至20.4%,核心凈利率降低1.4個百分點至5.9%,延續(xù)了低迷的利潤率表現(xiàn)。實際上,自2012年以來,越秀地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)從47.5%下滑至20.45%,中間因上一輪地產(chǎn)泡沫結(jié)轉(zhuǎn)的緣故短暫在2017-2019回升至34.21%的水平,但最終在地產(chǎn)行業(yè)過渡至制造業(yè)的大趨勢中持續(xù)回歸。
實際上,梳理2022年中報及目前已發(fā)的年報,在頭部房企中,越秀地產(chǎn)的毛利率基本處于平均水平(20%-25%),一定程度上也是全行業(yè)利潤率變化的反應(yīng)。即使近年來越秀地產(chǎn)在越秀商管、越秀服務(wù)等更高毛利率業(yè)務(wù)占比提升的情況,也未能挽回開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率滑坡的趨勢。
對于越秀地產(chǎn)來說,毛利率下滑趨勢似乎仍沒有結(jié)束。
2022年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額1250.3億元,同比上升8.6%,合同銷售均價30200元/平方米,相較于2020年、2021年的25246元/平方米、27570元/平方米兩年間分別同比增長9.21%、9.54%。
由于越秀地產(chǎn)未公布公司拿地平均成本情況,若以Wind土地庫統(tǒng)計公開市場拿地成本來大致表征公司的拿地成本變動趨勢, 2021、2022年的拿地成本較2022年明顯上升,幅度預(yù)計超銷售均價的增幅。
這對于毛利率已經(jīng)下滑了10年的越秀地產(chǎn)來說,未來項目結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率短期內(nèi)仍難看見反轉(zhuǎn)跡象。
自持物業(yè)回報率有待提高
2016年、2017年,越秀地產(chǎn)相繼成立越秀商投公司、城市更新集團(tuán),將“商住并舉”戰(zhàn)略提上新高度,并布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、長租公寓產(chǎn)業(yè)等。以越秀房托為主要平臺的自持物業(yè)持續(xù)膨脹,從2014年的193億元增長至2022年底的377億元,這其中越秀地產(chǎn)為其輸送了包括越秀金融大廈在內(nèi)的部分物業(yè),加上越秀地產(chǎn)賬面的自持物業(yè),越秀共計控制的物業(yè)接近500億元。
盡管越秀控制的物業(yè)與龍湖等超千億的規(guī)模仍有差距,但其仍是越秀地產(chǎn)利潤來源的重要組成部分。其主要從三個方面貢獻(xiàn)利潤:越秀服務(wù)在管面積的重要組成部分,越秀房托的營業(yè)利潤,越秀地產(chǎn)的租金、公允價值變動、出售等方式。
值得一提的是,除了旱澇保收的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)外,越秀房托的經(jīng)營績效并不理想,2022年越秀房托實現(xiàn)歸母凈利潤為虧損5.29億元。而回顧過去幾年的ROA表現(xiàn),均在1.5%-3%之間,考慮杠桿后的ROE主要在4%-6%左右的水平。
而越秀地產(chǎn)自己持有的物業(yè)整體規(guī)模徘徊不前,房地產(chǎn)投資分部營收從2021年的7.14億元銳減至2022年的3.7億元。投資物業(yè)出售及公允價值變動貢獻(xiàn)業(yè)績方面,整體呈現(xiàn)整體弱化趨勢。
相較于2012-2014年均貢獻(xiàn)十幾億的公允價值變動收益,自持物業(yè)回報率的下降是越秀地產(chǎn)近年增收不增利的另一重要原因。實際上,未來包括寫字樓、酒店、商場及綜合體等在內(nèi)的物業(yè)或難在資產(chǎn)增值方面有較為突出的表現(xiàn),仍需要從租金收入等經(jīng)營方面提升資產(chǎn)回報率。
合作開發(fā)帶來的賬面繁榮
由于越秀地產(chǎn)并未公布全口徑銷售中的權(quán)益比例,但公司在合聯(lián)營公司的權(quán)益規(guī)模以及并表中的少數(shù)股東權(quán)益及損益可以看出,越秀地產(chǎn)近年來在合作開發(fā)方面動作不小。
2017年,越秀地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益占比僅為10.9%,而翻至10倍后到2022年占比達(dá)到44.06%,幾乎占據(jù)總權(quán)益半壁江山,這背后即為銷售權(quán)益比例的降低。實際上,在賬面靚麗的銷售規(guī)模持續(xù)增長底下,是歸母凈利潤增長乏力,少數(shù)股東損益持續(xù)飆升,從2017年的0.71億元增長至2022年的21.84億元,短短幾年增長近30倍之多,此為公司增收不增利的另一大原因。
在少數(shù)股東權(quán)益快速飆漲的情況下,越秀地產(chǎn)2022年的權(quán)益銷售額或可能也是下降的。此外越秀地產(chǎn)的合作開發(fā)還體現(xiàn)在表外的合聯(lián)營企業(yè)上,截止2022年底,越秀地產(chǎn)在合聯(lián)營企業(yè)的權(quán)益和達(dá)到296.28億元,除去在越秀房托的約73億元的權(quán)益,整體仍有超兩百億的表外權(quán)益,其中貢獻(xiàn)的表外銷售額或也不少。
而如此體量的表外權(quán)益,并未獲得可觀的回報,2022年,越秀地產(chǎn)從合聯(lián)營企業(yè)處錄得損益合計為虧損約1億元。而在2021年相關(guān)損益也僅有約4億元,整體回報率較低。
而在表內(nèi)外同時出擊的情況下,越秀地產(chǎn)全年新增土儲近600萬平米,明顯超出全年銷售414萬平米,拿地力度明顯增強(qiáng)。截至期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額351.2億元,同比減少13.3%,其中僅現(xiàn)金及等價物為218.46億元,同比減少33.33%。此外,公司有息負(fù)債總額同比增長至,其凈負(fù)債率也從2021年的47.1%增長至62.7%。
在如今早已過了規(guī)模為王的新時期,越秀地產(chǎn)得到的究竟是面子還是里子呢?
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