2022年，中億基業(yè)營收利潤雙降。同時，公司深耕西北地區(qū)，業(yè)務地域集中度高

《投資時報》研究員 李璐

(資料圖)

最近三年，受宏觀經(jīng)濟下行、多地疫情反復、中長期住房需求下降等多重因素影響，房地產(chǎn)市場進入“寒冬期”。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年開工的總建筑面積為12億平方米，較2021年下降39.4%；2022年已出售商品房的總建筑面積為14億平方米，較2021年下降24.3%。雖然國家出臺諸多利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策，但從市場反應來看，消費者的購買意愿尚未充分恢復。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)于A股上市的通道尚未重新開放，因此眾多相關企業(yè)選擇奔赴港股，中億基業(yè)控股有限公司（下稱中億基業(yè)）即為其中之一。招股書顯示，該公司擁有超過28年的綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，主要在中國西北地區(qū)開發(fā)及銷售中高端住宅物業(yè)。除住宅物業(yè)外，公司還開發(fā)和管理商業(yè)物業(yè)，譬如附屬于住宅物業(yè)的商場和零售店鋪。

《投資時報》研究員注意到，這已是中億基業(yè)第三次向港交所主板遞表。2021年5月及2022年4月，該公司曾兩次遞表，最終均未成功。據(jù)招股書披露，本次IPO，該公司擬將募集資金用于為現(xiàn)有及未來項目的建設提供資金、償還部分借款以及補充營運資金等，與前兩次IPO基本相同。

本次中億基業(yè)在港股展示的招股書與前兩次相比，有差異亦有相同之處。較為顯著的區(qū)別在于盈利能力方面出現(xiàn)了較大波動，2022年營收利潤雙降。不變之處在于業(yè)務地域集中度仍較高。

關于對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及公司業(yè)務變化的判斷，《投資時報》電郵溝通提綱至中億基業(yè)相關部門，截至發(fā)稿尚未得到回復。

收入波動較大

與前次招股書中呈現(xiàn)的2021年業(yè)績同比大增不同，中億基業(yè)本次招股書披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大下降。據(jù)招股書披露，2020年至2022年（下稱報告期）公司營收分別為56.36億元、129.45億元和115.16億元，由于2020年基數(shù)較低，2021年同比增幅高達129.68%，但2022年未能保住增長趨勢，收入同比跌11.04%，業(yè)績變動如坐過山車。

分板塊來看，中億基業(yè)業(yè)績主要取決于物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務，該部分業(yè)務包括住宅、商業(yè)及停車場三類，其中又以住宅分部為核心。

報告期內，住宅分部為公司帶來的收益分別為46.92億元、117億元和103.39億元，2021和2022年收入分別增長149.36%和-11.63%，占總收入的份額分別為90.3%和89.7%，是公司營收變動的主要影響分部。雖然，公司積極拓展商業(yè)分部，但對收入尚未起到明顯帶動作用，2022年收入份額僅為5.7%。

公司利潤方面與營收呈現(xiàn)出相同的波動態(tài)勢，毛利從2020年的17.94億元增長到2021年的31.98億元，但在2022年下降到28.26億元；凈利亦然，報告期內分別為8.71億元、13.84億元和13億元，2022年略微下降。

同期，中億基業(yè)毛利率表現(xiàn)更不盡如人意，始終在下降，分別為31.8%、24.7%和24.5%。各大業(yè)務板塊毛利率出現(xiàn)不同程度下降，2022年物業(yè)開發(fā)及銷售毛利率為24.4%，較2020年下降6.9個百分點；管理咨詢及其他服務毛利率更是由2020年的57.2%驟降到2022年的12.6%。

據(jù)招股書解釋，物業(yè)開發(fā)及銷售毛利率下降主要是由于土地使用權成本較高，以及交付室內精裝工程的物業(yè)比例增加所致；而管理咨詢及其他服務毛利率下降，則是由于2022年公司沒有管理咨詢服務收益導致。

進一步研究中億基業(yè)的毛利率《投資時報》研究員發(fā)現(xiàn)，公司與第三方開發(fā)的物業(yè)的毛利率總體低于其單獨開發(fā)的物業(yè)毛利率。以中房萬科為例，2020年和2021年，公司毛利率為10.6%和19.8%，而同期中億基業(yè)開發(fā)的項目毛利率為35.9%和32.1%，遠高于中房萬科。

此外，值得關注的是，公司毛利率和股東凈利率差異較大，從2022年數(shù)據(jù)來看，公司毛利率為24.5%，而股東凈利率僅有5.76%。出現(xiàn)該現(xiàn)象的主要原因是公司非控股權益利潤占比較高，2022年達到49%。

具體而言，中億基業(yè)和萬科共同成立了經(jīng)營實體中房萬科（中億基業(yè)持有40%、萬科持有40%、深圳花銀持有20%）。2022年中房萬科擁有位于銀川及西寧的9個開發(fā)項目，總建筑面積209.45萬平方米，占比達31.6%，對公司整體利潤分配影響較大。

不過，與前兩次招股書相比，中億基業(yè)的數(shù)據(jù)也有改善的部分。截至2023年1月，公司擁有30.16億元的現(xiàn)金等價物，而計息的銀行借款僅為7.5億元，流動性較為充足。報告期內，公司資產(chǎn)負債比率也由2020年的70%下降至2022年的40%，償債能力有所提高。

中億基業(yè)主要財務比率

數(shù)據(jù)來源：公司招股說明書

區(qū)域布局單一

業(yè)務地域市場高度集中是中億基業(yè)始終存在的一個特點。招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，公司在寧夏、青海兩地的土地儲備占比分別為52%和40.1%，合計占比高達92.1%。西北地區(qū)也成為了公司收入的主要來源。

雖然中億基業(yè)因此被稱為“西北一哥”，但也面臨著很大的高集中度風險。在全國房地產(chǎn)需求持續(xù)低迷、銷量下行的情況下，固守一方的中億基業(yè)將面對更不明晰的預期增量，若市場需求下降造成價格下跌，公司的盈利能力恐將被進一步削弱。

除地域集中外，該公司對萬科較為依賴。作為與萬科集團的戰(zhàn)略合作平臺，報告期各期，中房萬科對公司貢獻的總收益分別為12.09億元、79.72億元和57.98億元，分別占同期總收益的21.5%、61.6%和50.3%，占比有走高趨勢。

中億基業(yè)在招股資料中表示，物業(yè)開發(fā)商之間的項目合作及合作開發(fā)有所增加，已經(jīng)成為一種行業(yè)常態(tài)，此類合作模式要求擁有少數(shù)股權的物業(yè)開發(fā)商擁有強大的管理系統(tǒng)、財務狀況及品牌知名度。中房萬科實業(yè)是該公司和萬科的首次合作項目，未來該公司或將成功經(jīng)驗復制到和其他房地產(chǎn)企業(yè)的合作。

中億基業(yè)稱，與萬科合作，可利用其全國網(wǎng)絡、市場聲譽、財務實力及行業(yè)經(jīng)驗，鞏固自身市場地位；當進入新的地理區(qū)域或當?shù)厥袌鰰r，通過與萬科的合作可以降低相關風險。反過來，萬科可利用公司在西北地區(qū)的當?shù)鼐W(wǎng)絡及市場聲譽，縮短進入當?shù)厥袌龅倪m應期、降低與監(jiān)管部門的溝通成本、提高利用當?shù)刎攧召Y源的效力。

值得注意的是，雖然該公司在招股書中表示，就中國西北以外的潛在項目而言，萬科已表示愿意與其合作。但這個意愿多大程度可以轉變?yōu)楝F(xiàn)實，走出西北的中億基業(yè)是否還有較大吸引力仍是未知。

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