伴隨利好政策頻出，現(xiàn)階段“房地產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)債是否已迎來拐點(diǎn)”成為業(yè)界熱議話題。

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在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，政策雖已形成“組合拳”，但鑒于房地產(chǎn)銷售仍處于磨底階段，因此樓市逐步恢復(fù)的過程或?qū)⑹蔷徛页錆M波動(dòng)的。

“對(duì)癥下藥”效果待彰

進(jìn)入11月，地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，不論是“第二支箭”延長(zhǎng)并擴(kuò)容——旨在引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍；還是央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及個(gè)人住房貸款、房企融資、“保交樓”等多方面，其中關(guān)于房企融資舉措提及最多；抑或是重啟房企融資“第三只箭”，即股權(quán)融資，包括上市房企并購(gòu)重組及配套融資，以及上市房企和涉房上市公司再融資……眼下，政策支持優(yōu)質(zhì)房企(非普惠型)改善資產(chǎn)負(fù)債情況的導(dǎo)向非常明確。

然而，“政策的效果和傳導(dǎo)存在時(shí)滯，考慮到管理層之于‘房住不炒’的態(tài)度并未有所轉(zhuǎn)變，則個(gè)人判斷，短期內(nèi)房企主體的信用修復(fù)仍將主要集中于央國(guó)企和‘優(yōu)質(zhì)龍頭民企’(包括混合所有制房企)。”一位機(jī)構(gòu)交易員在接受記者采訪時(shí)坦言，“在需求端放松力度不及以往周期的大背景下，尾部風(fēng)險(xiǎn)的出清料依舊無可避免?！?/p>

值得一提的是，截至12月15日，若把債券展期統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，則本年度新增的債券違約主體達(dá) 34家，較上年同期抬升17%。其中，地產(chǎn)公司為25家，占比73.5%；再就企業(yè)性質(zhì)看，違約民企占比97.1%，較2021年上升了14.3個(gè)百分點(diǎn)。

天風(fēng)證券研究所副所長(zhǎng)、固定收益首席分析師孫彬彬稱：“在‘房住不炒’基調(diào)下，各類地產(chǎn)政策的出臺(tái)核心在于保民生，并非刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也意味著民營(yíng)房企信用資質(zhì)的市場(chǎng)認(rèn)可度仍會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于偏弱狀態(tài)?！?/p>

無疑，在地產(chǎn)銷售有待復(fù)蘇、土拍市場(chǎng)仍然低迷、疫情短期多點(diǎn)散發(fā)等多因素的疊加影響下，房企復(fù)蘇的過程必然會(huì)有所放緩。

回暖信號(hào)有待觀察

事實(shí)上，現(xiàn)階段若沒有擔(dān)保，大部分民營(yíng)房企還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到能夠依靠自身信用來滾續(xù)債務(wù)的程度。

“至于市場(chǎng)何時(shí)能夠獲得真正修復(fù)，我們認(rèn)為，可以關(guān)注兩方面的回升信號(hào)?！敝凶C鵬元工商企業(yè)評(píng)級(jí)董事郜宇鴻說，“其一，是熱點(diǎn)城市回溫的帶動(dòng)效應(yīng)以及二手房的量?jī)r(jià)變化。就以往經(jīng)驗(yàn)來看，銷售回升通常由熱點(diǎn)城市帶動(dòng)，再逐步輪動(dòng)、擴(kuò)散到各個(gè)城市或區(qū)域，而二手房的量、價(jià)變動(dòng)也是重要的先行指標(biāo)。其二，是民營(yíng)房企的市場(chǎng)參與度是否有所回升，紓困資金何時(shí)落地？獲得增量資金后，民營(yíng)房企能否重新回歸到土拍的行列當(dāng)中來？民企拿地情況的變動(dòng)值得重點(diǎn)關(guān)注，因?yàn)槠浔澈笳凵涑隽似髽I(yè)財(cái)務(wù)安全系數(shù)?！?/p>

“向后看，更多‘自上而下’的寬松政策值得期待?！鄙鲜鼋灰讍T坦言，“畢竟穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的大方向已經(jīng)明朗?？紤]到政策從出臺(tái)到落地，再到產(chǎn)生明顯效果需要一段時(shí)間發(fā)酵，則未來半年至少不用擔(dān)憂房地產(chǎn)政策生變。聚焦到債市投資方面，對(duì)于房地產(chǎn)債券，個(gè)人認(rèn)為可以持積極態(tài)度。當(dāng)然，基于安全考量，目前還是更建議各機(jī)構(gòu)關(guān)注國(guó)有房企以及資質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。”

中金公司進(jìn)行的最新債市調(diào)查亦顯示，雖然地產(chǎn)支持政策頻發(fā)，且部分民營(yíng)企業(yè)債券的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)顯著回升，但是主流投資者對(duì)非國(guó)企地產(chǎn)債的情緒仍然較為謹(jǐn)慎，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，即認(rèn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好短期較難快速提升且政策落地仍有不確定性，同時(shí)部分地產(chǎn)債價(jià)格回升已經(jīng)不具備性價(jià)比，所以不會(huì)新增地產(chǎn)債投資；判斷政策的主要受益方依舊會(huì)集中在國(guó)企，所以會(huì)加大對(duì)國(guó)企地產(chǎn)債的投資；選擇中長(zhǎng)久期非國(guó)企地產(chǎn)債和繼續(xù)下沉主體資質(zhì)至中等的投資人總計(jì)占比僅為十分之一左右。

配置建議暫緩腳步

總而言之，由于地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的“大頭”還是按揭貸款和預(yù)售款，因此若看不到地產(chǎn)銷量出現(xiàn)較為顯著的修復(fù)，那么地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源也較難有根本性改善，違約風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

由此，對(duì)于地產(chǎn)債的投資，短期內(nèi)還是建議審慎介入。

“考慮到地產(chǎn)投資走弱趨勢(shì)下，基建投資仍是現(xiàn)階段‘穩(wěn)經(jīng)濟(jì)’的核心抓手，且管理層此前已強(qiáng)調(diào)在風(fēng)險(xiǎn)可控、依法合規(guī)的前提下，應(yīng)按市場(chǎng)化原則保障平臺(tái)公司的合理融資需求，這意味著，短期內(nèi)城投債或是安全性相對(duì)更高的投資標(biāo)的。”中證鵬元常務(wù)副總裁秦斯朝稱，“畢竟，站在地方政府的角度考慮，一旦區(qū)域內(nèi)的城投出現(xiàn)違約，其很可能導(dǎo)致整個(gè)地區(qū)的信用環(huán)境發(fā)生惡化，并對(duì)該地方的國(guó)企發(fā)債融資構(gòu)成較大阻力。另一方面，城投債市場(chǎng)的存量規(guī)模巨大，而違約風(fēng)險(xiǎn)具有一定的傳染性，若城投債‘零違約’的神話被打破，則很有可能會(huì)加速板塊風(fēng)險(xiǎn)的暴露，甚至?xí){到金融體系的安全。事實(shí)上，剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出，要‘在有效支持高質(zhì)量發(fā)展中保障財(cái)政可持續(xù)和地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控’‘要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)’?！?/p>

“考慮到城投的歷史發(fā)展歷程、對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的重要作用，我們也認(rèn)為未來1年城投發(fā)生違約的概率不高，可以保持合理參與。”孫彬彬說，“當(dāng)然，鑒于不同區(qū)域的基本面已經(jīng)發(fā)生顯著分化，因此聚焦到擇券層面，我們還是建議各機(jī)構(gòu)于江浙等核心區(qū)域進(jìn)行短久期下沉操作，于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域嚴(yán)格控制久期?！?/p>

（文章來源：新華財(cái)經(jīng)）

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