“2022年的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模已重回2015年，全年商品房成交額13.3萬(wàn)億元，成交面積13.6億平方米?！?2月31日，在“2023丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)”上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示。

在總結(jié)2022年全年樓市時(shí)，丁祖昱透露了一組最新數(shù)據(jù)：全年百城商品房成交額同比下挫四成；全國(guó)土地建面成交規(guī)模下行四成；一二手房?jī)r(jià)普遍下行，70個(gè)大中城市中，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市達(dá)到60個(gè)，一手房?jī)r(jià)格下滑的城市達(dá)到50個(gè)；百?gòu)?qiáng)房企全年業(yè)績(jī)下滑超過(guò)40%，千億房企數(shù)量銳減一半。

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深圳二手房成交量暴降

回首2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)到突破歷史紀(jì)錄的18萬(wàn)億元，相比之下2022年的數(shù)據(jù)可謂倒退了不少。

具體來(lái)看，過(guò)去一年，各大中城市商品房銷(xiāo)售規(guī)模普降，僅上海的商品房銷(xiāo)售呈正增長(zhǎng)狀態(tài)，一手房成交額達(dá)到6344億元，同比增長(zhǎng)9%。

規(guī)模下行較大的城市有重慶、武漢、寧波、杭州、長(zhǎng)沙等，其中重慶主城平均單月僅有不足30萬(wàn)平方米的推案量，而杭州、長(zhǎng)沙則是供應(yīng)縮量、需求提前透支的典型。

二手房方面，北上廣三個(gè)一線城市的二手房成交規(guī)模重回三年前，深圳二手房成交規(guī)模則跌至2016年以來(lái)最低，全年成交僅210萬(wàn)平方米。盡管北京、上海二手房成交量有所下滑，但北京全年成交1334萬(wàn)平方米，上海成交了1330萬(wàn)平方米，相比之下，深圳的成交量連北京、上海的零頭都沒(méi)有，深圳二手房市場(chǎng)的低迷可見(jiàn)一斑。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交周期已經(jīng)延長(zhǎng)到了65天。

也有二手房成交反彈的特例，比如鄭州、天津、重慶的二手房成交在下半年都有所回升，原因是一手房停工潮后購(gòu)房者普遍“買(mǎi)舊不買(mǎi)新”，但二手房成交增長(zhǎng)的背后，犧牲的是一手房的成交量。

“半數(shù)城市的房屋成交在今年第四季度止跌企穩(wěn)，‘市場(chǎng)底’已經(jīng)出現(xiàn)?！倍∽骊排袛嗟馈?/p>

過(guò)去一直堅(jiān)挺的滬深杭二手豪宅也降溫了。丁祖昱表示，上海在2022年6月徹底解除靜態(tài)管理后，二手豪宅出現(xiàn)過(guò)兩個(gè)月的上行期，結(jié)果到了第四季度，豪宅市場(chǎng)一夜降溫，部分黃浦江濱江項(xiàng)目甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)下行超過(guò)30%的狀況?？v觀全國(guó)豪宅市場(chǎng)，一手豪宅的“打新逐利”在2022年仍在延續(xù)，但二手豪宅市場(chǎng)已經(jīng)“一落千丈”。

六成百?gòu)?qiáng)房企中止拿地

對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，2022年是極其困難的一年。

“2020年時(shí)，千億房企達(dá)到40家，2021年維持為40家，但今年的數(shù)字還不到20家。百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)下滑超過(guò)40%，千億房企數(shù)量銳減一半?！倍∽骊疟硎?。

過(guò)去一年，百?gòu)?qiáng)房企融資總量為7750億元，同比腰斬；新發(fā)行債券房企一共只有12家，下半年只有9家。丁祖昱認(rèn)為，2023年房企債務(wù)到期的壓力依然巨大。

盡管今年年底針對(duì)房企融資的金融政策“三箭齊發(fā)”，但丁祖昱表示，共計(jì)約3萬(wàn)億的集中授信、1600億的債券規(guī)模以及股份配售都集中在少數(shù)企業(yè)身上，多數(shù)房企融資難基本面尚未改變，特別是已出險(xiǎn)房企和中小房企。

2022年百?gòu)?qiáng)房企的拿地總量降了六成，只有40%的百?gòu)?qiáng)房企在拿地，有六成百?gòu)?qiáng)房企沒(méi)有任何拿地活動(dòng)，因此全國(guó)土地市場(chǎng)2022年的表現(xiàn)也較為慘淡。

丁祖昱表示，全國(guó)土地建面成交規(guī)模下行約四成，成交面積為14.4億平方米，下降37%；成交金額總計(jì)4.73萬(wàn)億，下降31%。

土地成交金額的城市集中度上升，成交前三名城市占了總成交量的16%，前十城市占了35%，前20城市占比達(dá)到51%。換句話說(shuō)，普通城市在2022年的土地成交非常差。

土地市場(chǎng)低迷的代表城市有：天津，成交金額同比降低66%；重慶，成交金額同比降低72%；武漢，成交金額同比降低67%；長(zhǎng)春，成交金額同比降低92%。

未來(lái)半年樓市壓力依舊大

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)之路該怎么走？

丁祖昱表示，他對(duì)行業(yè)規(guī)模的預(yù)判比較悲觀——未來(lái)十年，住房增量需求將回落至100億平方米左右。在這個(gè)規(guī)模極速收窄的市場(chǎng)中，保利、中海、華潤(rùn)、招商等央企綜合實(shí)力強(qiáng)勁，這些央企會(huì)為整個(gè)行業(yè)走出新路。而地方國(guó)企則表現(xiàn)分化，2022年以來(lái)，建發(fā)、越秀、華發(fā)的發(fā)展十分迅速。民企中，碧桂園、萬(wàn)科、金地、龍湖、新城、仁恒、美的、萬(wàn)達(dá)、金輝等未出險(xiǎn)房企將率先企穩(wěn)。

丁祖昱判斷，在2022年下半年“政策底”已現(xiàn)，因此整個(gè)2023年樓市政策將會(huì)保持寬松，明年上半年樓市壓力依然會(huì)很大，下半年更加樂(lè)觀，2023年6月將會(huì)是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。

土地投資方面，2023年依舊是“小年”，主要還得靠各地方國(guó)企托底。不過(guò)，房企融資預(yù)計(jì)將整體走出低谷。

“財(cái)稅政策應(yīng)給出一點(diǎn)刺激，減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，包括契稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，但對(duì)豪宅繼續(xù)征收?！睂?duì)于新一年的樓市政策，丁祖昱建議到。

他還表示，應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)全面退出樓市限制性政策，全面放松“四限”，包括一線城市。

此外，丁祖昱還建議房企重構(gòu)開(kāi)發(fā)模式，采取項(xiàng)目封閉式管理，項(xiàng)目專(zhuān)款專(zhuān)用，確?！氨＝粯恰保煌瑫r(shí)，應(yīng)在預(yù)售制上進(jìn)行改革，應(yīng)當(dāng)參照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款應(yīng)該在房屋交付時(shí)再付，避免對(duì)購(gòu)房者造成不公平局面。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

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