時代紅利產(chǎn)生的資源錯位，終究會被迫歸位。

(資料圖)

來源｜風聲島(ID:fengshengdao)

作者｜海邊的風聲君

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姆巴佩激情上演帽子戲法、法國隊“絕處逢生”追平比分；梅西傳射圓夢大力神杯、阿根廷點球大戰(zhàn)成功加冕……

卡塔爾世界杯的最后一役，精彩程度遠超預期，不僅足協(xié)賺得盆滿缽滿，地產(chǎn)圈的老朋友，萬達集團的王建林也悄悄跟著卡塔爾世界杯發(fā)了大財。

作為卡塔爾世界杯中國最大的贊助商，萬達享有贊助商一級權(quán)益，可以在任意時間、地點使用FIFA等全部世界杯賽事活動商標進行營銷宣傳。

要知道，世界杯的一級贊助商可以說是一份絕對能夠彰顯實力的“氪金名單”。

為了圓王建林的足球夢，萬達為卡塔爾世界杯支付了8.5億美金的贊助費，狂撒60個小目標。

手握“商業(yè)地產(chǎn)龍頭”萬達商管，王健林也確實有狂撒60億的底氣。

萬達集團在商管領域可謂是無出其右。

根據(jù)萬達最新的招股書顯示，萬達商管的在管建筑面積在中國和全球均排名第一，其在管面積甚至超過了中國第二名到第十名所有在管面積的總和。

不僅是管建筑面積的絕對龍頭，萬達在儲備項目建筑面積和在管獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量上，也是中國第一。

幾家歡喜幾家愁。

當許家印還因恒大的兩萬億負債被謠傳跳樓，手下的得力干將、前總裁柯鵬也被帶走調(diào)查之際，王健林卻重新坐回了首富寶座，以殷實的“輕資產(chǎn)”家底，重登內(nèi)地地產(chǎn)首富之位。

最新公布的胡潤百富榜上，王健林的排名同樣回升，以1000億身價排名第32位。

禍兮福所倚，福兮禍所伏。

當年為還巨債的一路賣賣賣轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，如今卻成功幫助萬達躲過了一劫。

萬達看起來似乎是沾了不少時代運氣。

但實際上，表面的運氣背后另有玄機，王健林能夠重回首富寶座絕非偶然，實是背后做了不少努力。

從負債千億到“起死回生”，王健林究竟做對了什么？

02?

時間撥回到2017年的春天，由于海外資產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴格，國內(nèi)貸款政策逐漸緊縮等因素，王健林也因擴張過度遭遇“滑鐵盧”，過于依賴銀行貸款的萬達現(xiàn)金流幾近崩盤被政府點名批評，負債一度逾四千億險些倒閉。

好在王健林選擇“懸崖勒馬”，不同于恒大許家印在負債過高時借新還舊“拆東墻補西墻”，王健林決定將萬達的部分項目和股份打包出售，清理資產(chǎn)，“斷臂求生”。

2017年6月，萬達以2億歐元的價格拋售西班牙大廈。

7月，又光速將13個文旅城打包出售給融創(chuàng)，73家酒店則是打包賣給富力。

隨后2018年更是將海外資產(chǎn)項目倫敦ONE、比佛利山莊、芝加哥項目等擺上貨架先后出清，資產(chǎn)出售動作十分迅速。

為了盡快還債，不少萬達的資產(chǎn)都是低價售賣，老王甚至中間一度被收購方的壓價氣到摔杯。

王健林的“壯士斷腕”，雖然被迫給資產(chǎn)打了骨折，但確實走對了一步棋。

低價售賣的資產(chǎn)為萬達的現(xiàn)金流贏得了喘息的時間，兼有妻子林寧的騰挪出手不離不棄，王健林成功度過最艱難的時刻。

坊間甚至有傳言稱，王健林欠的4000億負債，有一半是林寧幫忙還的。

現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)之下，王健林沉寂了三年，卻也因此因禍得福走上了另一條道路——輕資產(chǎn)模式，自己不再蓋樓轉(zhuǎn)而替別人管房子，憑借自己過往積累的商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，從“施工者”轉(zhuǎn)型成“管理者”。

“萬達商業(yè)必須要將所有的地產(chǎn)業(yè)務剝離掉，就連一平米的房地產(chǎn)開發(fā)都不可以有，萬達商業(yè)必須成為徹頭徹尾的商業(yè)運營企業(yè)?！?/p>

萬達的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是王健林下對的第二步棋。

此時中國經(jīng)濟正處于上行期的尾聲，房地產(chǎn)資產(chǎn)快速增長的時代已然一去不返。

在這種情況下，一邊是用高額利息下高價土地和施工費用的高昂成本與逐漸收緊的貸款來源，另一邊是房住不炒政策下趨于嚴格的限價政策與日漸疲軟的被掏空了六個錢包的大眾消費能力，房地產(chǎn)這門生意已經(jīng)從“穩(wěn)賺不賠”的時代買賣，變成了存在風險的運氣生意。

格局打開，建房的“施工者”賭徒們勢必要承擔資金盤現(xiàn)金流的風險，坐莊的“管理者”萬達永遠是贏家。

03?

經(jīng)歷了3年的“瘦身”調(diào)整，萬達的現(xiàn)金流已然逐步走上了正軌，地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)商業(yè)模式基本不會再有暴雷的風險，眼見可以高枕無憂，命運卻再次跟王健林開了一個玩笑。

當決心“去地產(chǎn)化”的萬達將業(yè)務重心調(diào)整至商業(yè)地產(chǎn)和電影院線時，疫情的黑天鵝又幾近將萬達再一次打回原形，萬達迎來了一個艱辛的2020年。

疫情期間不少行業(yè)都面臨或“暴跌”或“腰斬”的窘境，覆巢之下焉有完卵，但王健林顯然是被疫情影響的無數(shù)個老板里，最悲慘的老板之一。

畢竟，比起萬達院線所在的影視行業(yè)的“直接清零”，那些“腰斬”“暴跌”的行業(yè)多少還有些許收入。

而萬達商業(yè)相比萬達院線的清零也好不了多少。

疫情陰霾的籠罩之下即使是在疫情逐漸恢復的五六月份，線下商場門店的客流量相比往常也是急劇暴跌，比起冒著“生命安全”的風險出門逛街，在家安心宅著看直播帶貨也能滿足基本生活需求。

而伴隨著線上直播帶貨崛起的，是無數(shù)線下門店的關(guān)閉。

萬達商業(yè)作為經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，也顯然在這波疫情中受到了極大的沖擊。

一波未平一波又起，過往積壓的負債還有不少需要還，2020年萬達商業(yè)需償還400余億負債，這對曾經(jīng)高喊“讓迪士尼二十年不盈利”的王健林雖然只是點小錢，但對如今兩大主營業(yè)務收入都已是捉襟見肘的萬達而言卻是個實打?qū)嵉拇髷?shù)字。

一邊是主營業(yè)務線萬達院線的收入清零與萬達商業(yè)的急劇暴跌，一邊是即將上門的各大債主，剛以為可以松一口氣的王健林在疫情黑天鵝的逼迫之下，無奈走出第三步棋，接著賣，不僅賣地產(chǎn)，影視也賣。

2021年5月，萬達集團發(fā)布公告稱，萬達已全部退出AMC董事會，累計收回14余億美元，僅保留少數(shù)AMC公司股權(quán)。

伴隨著萬達退出AMC的，是王健林曾經(jīng)“萬達要占據(jù)全球電影市場份額20%”的中國迪士尼之夢的破滅。

萬達這一次的出售更多是無奈之舉，畢竟電影院線本身也符合此時王健林確定的“輕資產(chǎn)模式”方針。

但站在當下這個時點回顧，萬達被迫出售AMC還債的無奈之舉，在疫情近兩年的反復與相應院線市場的低迷之下，反而算是賺到了。

出售AMC的第三步棋，其實還真不是王健林“預判”對了，更多是沾了點時代的運氣。

04?

在屢屢被海外資產(chǎn)管控、國內(nèi)貸款收緊、新冠疫情等諸多影響之下，王健林對萬達的管理風格也有了進一步的轉(zhuǎn)變——把輕資產(chǎn)做到極致。

在許家印還在跑馬圈地的路上一路狂奔時，曾經(jīng)那個豪言“清華北大不如膽子大”的王健林卻變了，不僅開始轉(zhuǎn)型走商業(yè)地產(chǎn)的管理路線，就連管理地產(chǎn)的模式也要一再去風險，走無墊資的分成模式，堅決不“背鍋”。

萬達商管已經(jīng)避開了蓋房子本身帶來的高負債的“隱雷”。

根據(jù)萬達商管最新的招股書顯示，截止2022年6月30日，萬達商管的第三方在管項目數(shù)量高達140個，占比32.9%；儲備的196個項目中更是有175個項目來源于獨立第三方，占比幾近90%。

也就是說，不少舉著“萬達廣場”旗號的商場其實都屬于獨立第三方的地產(chǎn)公司，只是由萬達商管團隊代運營收取管理費。

比如9月底奧克斯地產(chǎn)就決定將旗下5家奧克斯廣場商業(yè)運營團隊全部撤出，交由萬達商管進行管理。

但僅僅避開蓋房子的“隱雷”對于王建林來說還不夠，在收租的運營模式上，王健林也是極“輕”運作，堅決避開風險不加杠桿。

商業(yè)地產(chǎn)運營主要有兩種合作模式：一種是商戶直接向產(chǎn)權(quán)方支付租金，商戶向管理團隊支付租金和物業(yè)管理費，再由管理團隊租金抽傭后向業(yè)主轉(zhuǎn)賬租金的租賃運營模式；另一種是管理團隊向業(yè)主和商戶分別收取運營管理服務費和物業(yè)管理服務費的委托管理模式。

前者需要收取租金收入并承擔向業(yè)主轉(zhuǎn)賬租金的成本，某種程度上更像是“先買后賣”，收入相對來說更高，但毛利率也相應變低，此外還需承擔商戶交付租金的風險。

后者則無需承擔收取租金再轉(zhuǎn)交業(yè)主的工作，不產(chǎn)生可變租金形式的銷售成本，單純收取“過路費”，風險更低，資產(chǎn)運作也更為“輕盈”。

萬達地產(chǎn)的447個在管項目中，有332個均屬于后者，委托管理模式收入在2022年H1占比接近75%。

而針對剩余的租賃運營模式的25%，王健林也有后招：利益分成隨行就市。

也就是說，即使是在“先買后賣”的租賃運營模式下，萬達商管也無需向商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)方支付最低租賃費或者最低租賃費，進一步“輕”裝快進。

疫情有風險，出租需謹慎。

王健林成功下出了“輕”裝快進商管商業(yè)模式的第四步棋，通過采用了只收“過路費”不“墊資”的商業(yè)模式，不僅不承擔蓋房子的風險，就連收個租金的風險也不背，把不加杠桿不背鍋的精神貫徹到底。

雖然無法再吃到曾經(jīng)房地產(chǎn)價格飛速上漲的時代紅利，但也成功擺脫了房地產(chǎn)行業(yè)高負債高杠桿的隱形炸彈的行業(yè)枷鎖。

05?

也正是憑借著極“輕”的商業(yè)運營模式，在地產(chǎn)行業(yè)紛紛觸底之時，王健林有機會用極小規(guī)模的現(xiàn)金流撬動大生意，小步快行開啟瘋狂抄底模式。

3月，萬達宣布同鑫苑集團合作，成功接手了鑫苑旗下全部商業(yè)項目的招商、物業(yè)和租賃管理權(quán)。

4月，萬達又與建業(yè)集團攜手，接手了建業(yè)集團商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運營業(yè)務，現(xiàn)如今建業(yè)旗下的鄭州凱旋廣場就已經(jīng)掛上了“萬達廣場”的招牌。

同樣在4月，北京知名購物中心五棵松卓展的20年運營權(quán)也花落萬達，現(xiàn)如今門面已更名為五棵松萬達廣場。

此外，山西田森匯、合肥的一個爛尾樓項目、全國的5家奧克斯廣場……也同樣即將更名為萬達廣場。

“因為曾經(jīng)淋過雨，所以也要撕掉別人的傘?！?/p>

萬達集團幾乎每個月都從同行手中接項目，用“鈔能力”抄底地產(chǎn)圈。

不過，事物往往都具有兩面性，尤其是有些“成功人士”的話，更是要兩面去聽。

雖然表面上看，萬達集團已然在地產(chǎn)圈觸底之時，憑借自己的輕資產(chǎn)現(xiàn)金流“殺瘋了”，但實際上，萬達商管在商業(yè)地產(chǎn)上所向披靡的背后，是王健林對于對賭協(xié)議的隱憂。

根據(jù)2021年王健林與碧桂園、中信資本、鄭裕彤家族等基石投資人簽訂的對賭協(xié)議，萬達商管必須在2023年年底前完成上市，否則萬達就必須向基石投資人們或補償或回購。

2022年10月，王健林第三次向港交所遞交了招股書。而在過去的一年時間里，萬達商管的招股書已經(jīng)失效過兩次，資本市場的大門仍將王健林拒之門外。

因此，與其說是王健林為了賺錢不斷擴張萬達商管“抄底”，不如說是王健林在對賭協(xié)議迫在眉睫下別無選擇。

畢竟，王建林的運氣確實不太好，恒大暴雷過后，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍然處于重度低迷期，而港股大環(huán)境下投資人信心不足，更是十年里最差的時刻。

物管、商管股票的黃金時代已然過去，即使受限于對賭協(xié)議最終上市，萬達商管的估值也必然大打折扣。

對于2023年必須完成萬達商管上市的王健林而言，這場逆勢上市注定舉步維艱。

06?

有著足球夢想的地產(chǎn)大佬們不止王健林一個人。

山東泰山背后的山東魯能、深圳隊背后的佳兆業(yè)集團、廣州城背后的富力地產(chǎn)、廣州隊背后的恒大地產(chǎn)……

曾幾何時，中超的16支隊伍中，有15支球隊的實控方均與房地產(chǎn)有關(guān)。

如今背負兩萬億負債的許家印曾經(jīng)也是對足球“愛的深沉”，廣州番禺親自參與設計的蓮花足球場就是最好的證明。

然而到了2022年的卡塔爾世界杯，逐夢足球的隊伍里，如今似乎只剩了王健林一個。

有些人錯把時代紅利當成了自己的能力。

然而時代紅利產(chǎn)生的資源錯位，終究會被迫歸位。

財富歸位的時候，多得到的，終究要吐出來的。

在這場你追我趕的地產(chǎn)游戲里，許家印玩得大，王健林卻玩得久。

然而即使是“輕資產(chǎn)”玩得久的王健林，在基石投資人的對賭協(xié)議下，也終將迎來自己最后的賭局。

距離約定上市的時間已經(jīng)不足一年，王建林賭局的勝負也將很快揭曉。

參考資料：

1. 搜狐財經(jīng)：萬達輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型5年：賣資產(chǎn)超2000億，估值七年未增

2. 新行情：王健林重登地產(chǎn)首富，攜千億身價再次歸來

3. 商業(yè)地產(chǎn)觀察：王建林重回首富，萬達輕資產(chǎn)家底讓人羨慕

4. 網(wǎng)易財經(jīng)：王健林最后的賭局

關(guān)鍵詞： 萬達集團