不想再給銀行“打工”?提前還貸排隊(duì)到4月,3.8%利率或成主流:環(huán)球今頭條
2023-02-10 17:05:38    騰訊網(wǎng)

來(lái)源:視覺(jué)中國(guó)

作者 |??肖望???

編輯 | 楊布丁


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出品?|?棱鏡·騰訊小滿(mǎn)工作室

“兩年前我也辦過(guò)提前還貸,打個(gè)電話約好時(shí)間就去了,非常順利。同一家銀行,現(xiàn)在要辦理,銀行說(shuō)讓我們等通知,什么時(shí)候能辦不確定。沒(méi)想到,想給銀行還錢(qián)竟也如此麻煩?!?月6日,一位深圳市民對(duì)作者吐槽道。

從2022年5月起就被頻繁提及的“提前還貸”話題,近期因?yàn)榕抨?duì)時(shí)間超過(guò)兩個(gè)月屢屢登上熱搜,部分銀行關(guān)閉線上預(yù)約還款渠道、個(gè)別銀行收取提前還款違約金等也招致大量抱怨及投訴。

“據(jù)我了解,深圳地區(qū)很多銀行的提前還款已經(jīng)排隊(duì)到4月份,還有大行已經(jīng)預(yù)約到4月份以后?!鄙钲谀吵巧绦锌蛻?hù)經(jīng)理田夢(mèng)(化名)告訴作者。

“不想再給銀行打工了,每個(gè)月的還款里大部分都是利息,本金少得可憐?!庇芯W(wǎng)友稱(chēng),提前還貸相當(dāng)于買(mǎi)了一筆高收益理財(cái)。

當(dāng)理財(cái)收益難以跑贏房貸利率,越來(lái)越多的人選擇提前還貸。

“銀行理財(cái)虧本,不如提前還貸”

“我覺(jué)得自己就是’大冤種’?!敝貞c市民曾銘(化名)苦笑道。

2021年上半年,曾銘在重慶購(gòu)置了首套住房,貸款168萬(wàn)元,利率為L(zhǎng)PR (Loan Prime Rate,指貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+120個(gè)基點(diǎn),達(dá)5.85%。在去年LPR陸續(xù)調(diào)降35個(gè)基點(diǎn)后,今年的還款利率為5.5%。

曾銘介紹,自己此前月供為9911元,今年適用新利率后月供為9539元,每月節(jié)省了372元。但去年重慶市為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,將首套住房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn),最低可達(dá)4.1%。朋友今年初辦理的按揭貸款利率為4.2%,同樣的貸款額月供比自己減少1300多元,利息總額也減少了近60萬(wàn)元,令人十分懊惱。

與此同時(shí),近兩年銀行存款利率不斷下調(diào),股市、基金更是虧損嚴(yán)重,曾銘認(rèn)為,自己購(gòu)房時(shí)利率在高位站崗,即便LPR繼續(xù)下調(diào),但由于加點(diǎn)系數(shù)過(guò)高受惠有限,加上未來(lái)理財(cái)?shù)氖找媛室膊灰?jiàn)得會(huì)漲太多,于是決定提前還貸。2022年末,他申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸80萬(wàn)元,并于今年1月份扣款成功。

“最大的感覺(jué)是輕松很多,月供少了近一半,還節(jié)約了很多利息,再和低利率購(gòu)房的朋友比較時(shí)心理落差也不會(huì)太大?!痹懕硎尽?/p>

提前還貸的風(fēng)潮在2022年5月份時(shí)就已出現(xiàn)。當(dāng)時(shí),多位受訪者表示,市場(chǎng)上收益能跑贏房貸利率的投資產(chǎn)品越來(lái)越少,加上工作預(yù)期不穩(wěn),希望能提前還貸降低負(fù)債,減輕壓力。

農(nóng)行副行長(zhǎng)林立在去年8月末舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上介紹,據(jù)了解,客戶(hù)提前還貸主要是基于自身財(cái)務(wù)規(guī)劃,當(dāng)然也和現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降有一定關(guān)聯(lián)。該行一方面做好申請(qǐng)受理,依法合理減免違約金,另一方面依托大財(cái)富管理體系,針對(duì)性加大住房貸款客戶(hù)服務(wù)力度,滿(mǎn)足客戶(hù)資金保值增值需求。

不過(guò),2022年11月份以來(lái),受債券市場(chǎng)劇烈震蕩影響,被投資者認(rèn)為低風(fēng)險(xiǎn)、固定收益的銀行理財(cái)再現(xiàn)大規(guī)模虧本行情,甚至有投資者驚呼“四天虧光兩個(gè)月收益”。于是,“受傷”嚴(yán)重的投資者提前還貸意愿再度攀升。

田夢(mèng)的感受非常明顯:“12月份和1月份申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶(hù)特別多。我挽留客戶(hù)說(shuō)能不能不還,客戶(hù)態(tài)度很堅(jiān)決,說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)銀行理財(cái)都會(huì)虧本,還不如去還房貸,而且房貸利率超過(guò)5%,提前還掉一些能減輕月供壓力?!?/p>

新發(fā)按揭貸款利率進(jìn)一步走低,令前兩年購(gòu)房時(shí)高位站崗的客戶(hù)心理落差持續(xù)擴(kuò)大。

中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在1月13日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上介紹,根據(jù)掌握數(shù)據(jù),2022年12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率,全國(guó)平均為4.26%,和2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn),這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。

1月5日,中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。 ? ?

1月29日,鄭州率先宣布首套房貸利率再次下調(diào),最低降至3.8%,在LPR基準(zhǔn)上減50個(gè)基點(diǎn)。資料顯示,2021年6月時(shí),鄭州首套房貸款平均利率曾高達(dá)6.12%,在全國(guó)都屬高位。

假設(shè)購(gòu)房者需要貸款100萬(wàn)元、分30年等額本息還清,在不考慮LPR調(diào)整的情況下,不到兩年時(shí)間,鄭州購(gòu)房者月供可以節(jié)省1413元,利息總額可節(jié)省近51萬(wàn)元。

更多的城市或?qū)⒏M(jìn)鄭州的舉措。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,2020年初全國(guó)重點(diǎn)城市主流的房貸利率為5.3%,經(jīng)過(guò)三年的金融政策調(diào)整,2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識(shí)逐漸增強(qiáng),天津3.9%、廈門(mén)3.8%、珠海3.7%的利率開(kāi)始出現(xiàn)。全國(guó)百城2022年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,有7成城市房?jī)r(jià)處于疲軟狀態(tài),預(yù)計(jì)更多城市在一季度甚至2月份前都會(huì)主動(dòng)下調(diào)房貸利率。

借消費(fèi)貸還房貸,可行嗎?

“去年就在想要不要提前還了,但公司效益一般,心有余而力不足。”河南省駐馬店購(gòu)房者王女士告訴作者,盡管本地房?jī)r(jià)不算高,但自己的住房貸款利率高達(dá)6.8%,25萬(wàn)元的按揭貸款,30年間利息就要還33.67萬(wàn)元,“感覺(jué)這么多年都給銀行打工了”。

LPR下調(diào)后,王女士的月供還款額僅少了40元。她盤(pán)算著,“現(xiàn)在市場(chǎng)上很多信用貸利率不到4%,借錢(qián)還貸不就能省下一大筆利息嗎?”

持有類(lèi)似想法的客戶(hù)不在少數(shù)。北京一互聯(lián)網(wǎng)大廠員工對(duì)作者表示,自己購(gòu)房時(shí)貸款利率達(dá)6%,而近期公司渠道辦理的某行消費(fèi)貸款利率可低至3.25%。他決定借消費(fèi)貸80萬(wàn)元將商貸提前結(jié)清。

不過(guò),田夢(mèng)告訴作者,近期在辦理業(yè)務(wù)時(shí)了解到,提前還款的客戶(hù)大多是用自己的儲(chǔ)蓄,還款額大多是20萬(wàn)、30萬(wàn)或50萬(wàn)。這部分客戶(hù)多是近兩年辦理按揭的,盡管貸款利率較高,但暫時(shí)無(wú)力償還全部借款。尚未發(fā)現(xiàn)有客戶(hù)套用消費(fèi)貸提前還款。

田夢(mèng)指出,消費(fèi)貸看似利率更優(yōu)惠,但額度普遍不超過(guò)20萬(wàn)元,且期限太短,多為1年、2年期,期滿(mǎn)需要?dú)w還所有本金,再續(xù)貸時(shí)利息不穩(wěn)定?!叭绻惶崆斑€20萬(wàn),大部分客戶(hù)省下來(lái)的月供和利息并不明顯。不排除有客戶(hù)多借幾筆,而且收入較高,能確保自己在這兩年里還上消費(fèi)貸的本金,否則到期還款壓力非常大。”

田夢(mèng)透露,一些客戶(hù)提前還款后,將房屋抵押辦理了經(jīng)營(yíng)貸。她猜測(cè),其中有部分客戶(hù)是用低利率經(jīng)營(yíng)貸置換高利率房貸。“前兩年深圳房貸利率達(dá)到5.8%,現(xiàn)在利率是4.6%,但經(jīng)營(yíng)貸利率才3.7%、3.8%?!奔僭O(shè)一位客戶(hù)按揭貸款500萬(wàn)元,做經(jīng)營(yíng)貸置換一年利息就能省下10萬(wàn)元,而且以經(jīng)營(yíng)貸上百萬(wàn)的額度和低利率,客戶(hù)也有動(dòng)力去折騰。

不過(guò),套取經(jīng)營(yíng)貸的難度和風(fēng)險(xiǎn)陡增。上海一位辦理了經(jīng)營(yíng)貸的客戶(hù)向作者透露,申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)銀行會(huì)核查名下公司注冊(cè)情況、賬戶(hù)流水、夫妻雙方的債務(wù)情況等一系列細(xì)節(jié)。身邊有企業(yè)老板申請(qǐng)了經(jīng)營(yíng)貸,但三個(gè)月后由于名下多出一套住房,被銀行貸后大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)到,被要求提前歸還貸款。

該客戶(hù)感嘆,當(dāng)前銀行及監(jiān)管部門(mén)的大數(shù)據(jù)核查更為嚴(yán)格,借經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)加大。一旦銀行要提前收回上百萬(wàn)的貸款,實(shí)力不強(qiáng)的客戶(hù)可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

各地銀保監(jiān)部門(mén)也在加大核查力度。重慶銀保監(jiān)局信息顯示,2022年該局開(kāi)展經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量房貸專(zhuān)項(xiàng)治理。2022年末,該局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)管理的通知》,稱(chēng)部分借款人通過(guò)套取個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于提前歸還房貸,有的社會(huì)中介協(xié)助虛構(gòu)經(jīng)營(yíng)背景、編造虛假材料和提供“過(guò)橋”資金。

對(duì)此,重慶銀保監(jiān)局要求銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)審核,對(duì)企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年,以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人,要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核,對(duì)工商注冊(cè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、納稅情況等各類(lèi)信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證,不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。對(duì)期限超過(guò)3年的經(jīng)營(yíng)用途貸款,要建立專(zhuān)門(mén)統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬按季核查。在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函,明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用的將立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應(yīng)法律責(zé)任。?

此外,去年12月,銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局、廈門(mén)銀保監(jiān)局、江西銀保監(jiān)局等就貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸多次進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

銀行每年少賺上千億

在去年8月末的2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,工商銀行副行長(zhǎng)鄭國(guó)雨曾披露,2022年上半年工商銀行按揭客戶(hù)貸款收回3800億元,其中提前還款金額2600億元,同比增加300億元。和往年相比,這種趨勢(shì)并不十分明顯。

但提前還貸風(fēng)潮愈演愈烈,令銀行業(yè)已經(jīng)無(wú)法忽視。不過(guò)其具體影響尚待銀行業(yè)最新財(cái)報(bào)披露。

央行統(tǒng)計(jì)顯示,截至2022年末,個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.2%,增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn),全年僅新增4800億元。2021年全年新增個(gè)人住房貸款則達(dá)到3.88萬(wàn)億元。

居民新增按揭貸款需求不旺,疊加部分客戶(hù)提前還款、部分按揭貸款到期結(jié)清,以央行統(tǒng)計(jì)的去年12月新發(fā)放貸款平均利率4.26%計(jì)算,2022年銀行業(yè)少賺的按揭利息就高達(dá)1448億元。

中金公司指出,居民提前還貸對(duì)實(shí)體影響有限,主要是金融機(jī)構(gòu)盈利承壓。 ?

華東某股份行高管對(duì)作者表示,按揭貸款期限普遍長(zhǎng)達(dá)20年至30年,提前還款會(huì)打亂銀行的資金安排計(jì)劃,也違反了借貸雙方的約定。因此提前還貸要與銀行協(xié)商確定,有的合同甚至約定要收取一定的違約金。

上述高管指出,按揭貸款被銀行公認(rèn)是風(fēng)險(xiǎn)較低、整體回報(bào)率較好的資產(chǎn)。一旦居民提前還貸,意味著銀行的貸款減少,其存款也會(huì)減少,這是銀行最不樂(lè)意看到的。

對(duì)于當(dāng)前提前還款大排隊(duì),華東某大行人士對(duì)作者表示,銀行對(duì)提前還貸進(jìn)行額度管控,主要是為了讓需求逐步釋放,穩(wěn)定市場(chǎng),避免對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)造成沖擊,但額度多少不由基層分支行決定。

銀行基層客戶(hù)經(jīng)理壓力巨大。田夢(mèng)告訴作者,每個(gè)月的還款額度是客戶(hù)經(jīng)理在管客戶(hù)貸款規(guī)模的1.5%(不同銀行這一比例會(huì)有所不同),如果提前還款客戶(hù)較多,而新增房貸投放不多,會(huì)導(dǎo)致銀行房貸余額下降;客戶(hù)經(jīng)理在管貸款的還款比例快速上升,則會(huì)直接影響到客戶(hù)經(jīng)理的績(jī)效考核。

另有網(wǎng)友分享經(jīng)驗(yàn)稱(chēng),打市長(zhǎng)熱線或銀保監(jiān)投訴可加速辦理。田夢(mèng)表示很無(wú)奈,“相關(guān)投訴會(huì)轉(zhuǎn)給經(jīng)辦客戶(hù)經(jīng)理和所在支行,我們能做的就是給客戶(hù)解釋?zhuān)凑瘴覀兊念A(yù)約方式來(lái)安排還款。投訴并不保證能加快辦理,但投訴會(huì)影響客戶(hù)經(jīng)理的考核。”

資深銀行業(yè)人士、北京道譽(yù)聲譽(yù)管理服務(wù)有限公司執(zhí)行董事李利明表示,銀行用放慢辦理速度、降低處理效率、延長(zhǎng)排隊(duì)等待時(shí)間等方式放慢客戶(hù)提前還款節(jié)奏,不但收效甚微,更是對(duì)自身乃至銀行業(yè)聲譽(yù)的一次嚴(yán)重?fù)p害。他預(yù)計(jì)相關(guān)投訴會(huì)成為2023年一季度銀行業(yè)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)投訴的主要內(nèi)容。

他建議,銀行要么不對(duì)客戶(hù)提前還款設(shè)限,而是通過(guò)自身資產(chǎn)負(fù)債管理和產(chǎn)品服務(wù)方面開(kāi)拓思路,將提前還貸的沖擊降至最低;要么及時(shí)降低存量房貸利率,減輕存量房貸客戶(hù)的還貸負(fù)擔(dān),這樣雖然銀行自身盈利受到一些影響,但從源頭上減少提前還貸的發(fā)生,也避免了相關(guān)的消費(fèi)者投訴和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

上述銀行業(yè)高管表示,呼吁給存量按揭貸款降低利率有一定的合理性,銀行也愿意對(duì)定價(jià)較高的貸款適當(dāng)降低利率,但在操作上有難度,因?yàn)樾枰蛻?hù)與銀行協(xié)商重新定價(jià),降多少、怎么降,都有賴(lài)于更高層面的部署安排。

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