經(jīng)過(guò)一輪又一輪的政策刺激，一輪又一輪的輿論造勢(shì)，樓市終于要回暖了？

(資料圖片)

2022年以來(lái)，樓市刺激政策就不斷加碼，刺激手段越來(lái)越廣，刺激程度越來(lái)越大。

當(dāng)時(shí)我們的判斷是：“樓市起不來(lái)？那就一直刺激，直到樓市起來(lái)為止?！?/p>

現(xiàn)在，樓市蠢蠢欲動(dòng)，這個(gè)時(shí)刻終于到來(lái)了，很多人擔(dān)心樓市又將回歸熟悉的模式：

一方是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策刺激；另一方是，房?jī)r(jià)泡沫，囊中羞澀。

每次都是，市場(chǎng)猶猶豫豫，最后多頭大獲全勝，房?jī)r(jià)飆漲。

這一次，房?jī)r(jià)又將飆漲？

你慌了嗎？

第一、先看幾個(gè)熱門(mén)城市的基本情況。

1、北京。

春節(jié)過(guò)后，北京房?jī)r(jià)就開(kāi)始回暖了，周末成交量和看房客流量明顯增加。

北京樓市的成交數(shù)據(jù)也一直在攀升：

2月4日和2月5日，鏈家實(shí)時(shí)成交為400套、477套。

2月11日和2月12日，鏈家實(shí)時(shí)成交538套、652套，合計(jì)突破1000套大關(guān)。

這些數(shù)據(jù)意味著什么呢？

2021年和2022年，北京全年二手房日均成交套數(shù)，分別為529套和390套。

當(dāng)下北京樓市溫度，已經(jīng)遠(yuǎn)超2022年，直逼2021年火爆時(shí)期。

據(jù)樂(lè)居買(mǎi)房統(tǒng)計(jì)，截止2月5日當(dāng)周，北京市二手住宅成交2814套，環(huán)比上漲520%。

同期，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上漲868%。

2、深圳、重慶、佛山等等，春節(jié)后首周，樓市就開(kāi)始熱了起來(lái)。

重慶中心城區(qū)新房環(huán)比節(jié)前一周上漲25%，帶看量上漲30%；2月5日單日，二手房成交255套，是以往的4倍。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后首周深圳市二手房成交560套，環(huán)比增長(zhǎng)214.6%。

佛山一手住宅成交867套，環(huán)比上漲674.11%，全市二手住宅成交842套，環(huán)比上漲552.71%。

最后，再看一個(gè)整體數(shù)據(jù)，春節(jié)后樓市啟動(dòng)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后當(dāng)周（1月28日-2月5日）貝殼50城二手房日均成交量較1月春節(jié)前一周（1月1日-1月20日）日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶(hù)量和新增掛牌房源量均較1月春節(jié)前日均水平提高1倍以上。

第二、我們是如何看待這個(gè)現(xiàn)象的呢？

有的城市，樓市回暖言過(guò)其實(shí)。

它們的套路就是，抓住某個(gè)樓盤(pán)、某個(gè)區(qū)域，以點(diǎn)帶面講故事，講案例，拼命宣傳。

有的城市，樓市確實(shí)在回暖，比如北京。

或許，樓市數(shù)據(jù)被調(diào)整了，比如周內(nèi)單子挪到周末等等，但是總體來(lái)看，樓市確實(shí)在迅速回暖。

我們?cè)摬辉摽只拍兀?/strong>看看歷史：

2016年，全國(guó)瘋狂加杠桿，漲價(jià)去庫(kù)存，房?jī)r(jià)全面上漲。

房?jī)r(jià)上漲軌跡是，北京、上海、深圳等一線城市率先啟動(dòng)。

而后向南京、合肥、蘇州、廈門(mén)、杭州等熱點(diǎn)二線城市傳染。

最后全國(guó)約20多個(gè)熱點(diǎn)城市，樓市高溫不退，房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲。

這是我國(guó)歷來(lái)房?jī)r(jià)啟動(dòng)的一般規(guī)律。

即一線城市率先啟動(dòng)，接下來(lái)強(qiáng)二線城市接力，然后向三四線城市傳遞。

2017年后，受政策調(diào)控影響，一二線城市樓市開(kāi)始回調(diào)。

新的特征是，三四線城市開(kāi)始崛起，挑起了全國(guó)樓市的大梁。

原因就是，棚改貨幣化席卷全國(guó)，貨幣安置比例從2014年的9%，躍升到2017年的48.5%。

三四線城市不僅獲得了巨量資金，又釋放了巨量需求，拆遷戶(hù)在全國(guó)掀起風(fēng)浪。

這段時(shí)間，長(zhǎng)期霸占漲幅榜前列的是，以蚌埠為代表的三四線城市。

2018年，樓市最后的瘋狂過(guò)后，國(guó)內(nèi)樓市雖然也有回暖時(shí)刻，但是全國(guó)范圍內(nèi)的漲價(jià)卻從未出現(xiàn)。

典型的特征就是，一線城市的房?jī)r(jià)輪番上漲，但是二三四線城市的樓市漲不上去。

比如，2020年，深圳樓市率先啟動(dòng)。

原因是，2019年，經(jīng)濟(jì)刺激政策火力全開(kāi)，企業(yè)貸款利率低到3%左右，遠(yuǎn)低于5-6%的房貸利率。

深圳炒房客利用經(jīng)營(yíng)貸，以小博大，迅速撬動(dòng)深圳樓市。

深圳嚴(yán)打經(jīng)營(yíng)貸之后，上海樓市接力深圳。

2020年下半年，上海樓市明顯上漲，9月和10月兩個(gè)月的新房成交量，創(chuàng)過(guò)去5年以來(lái)最大。

2020年整年，上海新建商品住宅和二手住宅成交量均創(chuàng)近4年新高。

2021年，北京樓市迎來(lái)高光時(shí)刻，二手房市場(chǎng)曾迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

總結(jié)一下規(guī)律，自漲價(jià)庫(kù)存之后，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)大漲的情況就再也沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，只有一線城市房?jī)r(jià)韌性十足。

無(wú)論是杭州，還是西安等網(wǎng)紅城市、傳奇城市，也無(wú)論房?jī)r(jià)連漲多少年，這幾年房?jī)r(jià)也都漲不動(dòng)了。

第三、我們?cè)撛趺崔k？

先思考一下，漲價(jià)去庫(kù)存后，為何再?zèng)]出現(xiàn)過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)大漲的情況，要漲也只是個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲？

從市場(chǎng)層面看，早在2016年，我國(guó)勞動(dòng)力人口就開(kāi)始掉頭向下；人均居住面積超過(guò)40平米，住宅也市場(chǎng)也接近飽和等等。

什么意思呢？房地產(chǎn)的市場(chǎng)拐點(diǎn)早就出現(xiàn)了，即房地產(chǎn)下行是大勢(shì)所趨。

從政策層面看，房住不炒仍然是調(diào)控總基調(diào)，這是政策拐點(diǎn)。

無(wú)論當(dāng)下刺激政策多么離譜，其政策前面總離不開(kāi)一個(gè)思路：房住不炒。

因此，無(wú)論從市場(chǎng)，還是從政策層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，“下行”都是大勢(shì)所趨。

既然房地產(chǎn)下行是大勢(shì)所趨，為何北上深一線城市房?jī)r(jià)還如此有韌性，隔三差五的上漲一波呢？

即房?jī)r(jià)為何會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲？在中國(guó)，多頭具有天然韌性。

一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量越多，就越容易造成局部?jī)r(jià)格上漲。

道理也很簡(jiǎn)單，去炒某一類(lèi)資產(chǎn)的人群，即便很小的比例，因?yàn)榭側(cè)丝谝?guī)模大，因此這個(gè)群體的數(shù)量也相當(dāng)可觀。

一個(gè)國(guó)家的貨幣超發(fā)越多，就越容易造成局部?jī)r(jià)格上漲。

道理也很簡(jiǎn)單，去炒某一類(lèi)資產(chǎn)的資金，即便很小的比例，因?yàn)榭傮w貨幣規(guī)模大，因此這個(gè)貨幣的體量也相當(dāng)可觀。

所以，在人口數(shù)量眾多，以及貨幣超發(fā)的前提下，任何資產(chǎn)，包括樓市、股市，文玩字畫(huà)、玉石花鳥(niǎo)、藏獒、君子蘭等等，都會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性行情。

理解背后經(jīng)濟(jì)邏輯之后，我們就可以理智地做出判斷：

1、北京樓市回暖了，佛山、重慶等地樓市也蠢蠢欲動(dòng)，這些都是事實(shí)。

直接原因就是，過(guò)去三年，全國(guó)掙大錢(qián)的群體購(gòu)買(mǎi)力的一個(gè)集中釋放，持續(xù)時(shí)間不會(huì)太久。

另外，記住一點(diǎn)，未來(lái)不可能出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)飆漲。

所以，大家看到房?jī)r(jià)上漲的消息，不必恐慌。

2、對(duì)于是否購(gòu)房，第一個(gè)決策標(biāo)準(zhǔn)是：孩子上學(xué)需求。

如果面臨孩子上學(xué)問(wèn)題，當(dāng)下（注意是，當(dāng)下）買(mǎi)了房子，孩子就能上學(xué)，那么沒(méi)必要猶豫，買(mǎi)房就是了。

如果手里有閑錢(qián)，但是距離孩子上學(xué)還早，那么就不要著急買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

未來(lái)政策方向就是，剝離依附在房子上的教育屬性，全國(guó)范圍內(nèi)學(xué)區(qū)房政策大調(diào)整就是例證。

3、對(duì)于是否購(gòu)房，第二個(gè)決策標(biāo)準(zhǔn)是：當(dāng)下是否有實(shí)際居住需求。

如果當(dāng)下結(jié)婚需要買(mǎi)房，生二胎需要換大房子，而且有購(gòu)房能力，那么該出手就出手，不必猶豫。

如果當(dāng)下沒(méi)有實(shí)際居住需求，但是看了一套房子感覺(jué)非常合適，也不建議購(gòu)買(mǎi)，但北上深一線城市的房子除外。

另外，我們也不建議掏空六個(gè)錢(qián)包，把杠桿加到極限去接盤(pán)買(mǎi)房。

樓市下行是大勢(shì)所趨，房?jī)r(jià)擠泡沫階段，時(shí)間換空間，有利于等等黨。

每一個(gè)法拍房背后，都是一個(gè)悲催的故事，一個(gè)原本可以避免的悲劇。

關(guān)鍵詞： 北京樓市