本報記者 昌校宇

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公募REITs常態(tài)化發(fā)行再迎監(jiān)管新舉措。5月12日晚，證監(jiān)會表示，指導證券交易所修訂REITs審核關注事項指引，完善REITs大類資產審核要點及信息披露要求；當日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱“中基協(xié)”）也表示，已于近期召開公募REITs業(yè)務座談會，圍繞公募REITs市場低價競爭問題、健全管理人和財務顧問項目報價內控制度等主題交流、討論，倡導公平競爭促進行業(yè)健康發(fā)展。

接受《證券日報》記者采訪的專家表示，監(jiān)管機構進一步優(yōu)化REITs審核關注事項，強化信披要求，中基協(xié)和參與機構共同推動REITs行業(yè)項目報價水平合理化，均為穩(wěn)妥實現REITs常態(tài)化發(fā)行的有效路徑，有利于推動REITs市場高質量發(fā)展。

細化兩大類資產審核要點

及信披要求

證監(jiān)會表示，結合產業(yè)園區(qū)、收費公路等大類資產行業(yè)特性，在REITs現行審核和信息披露要求的基礎上，從項目合規(guī)、歷史運營以及評估參數設置等多維度細化了兩大類資產的審核關注重點，強化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準性和高效性。

從目前已上市的27只REITs和2只已獲批的REITs項目來看，產業(yè)園區(qū)和收費公路是發(fā)行數量和發(fā)行規(guī)模最大的兩類REITs底層資產類型，在當前市場中占有重要地位。

中金基金管理有限公司（以下簡稱“中金基金”）相關負責人對《證券日報》記者表示，通過細化兩大類資產的審核關注重點、強化信披要求，在更好保障投資者合法權益及長期投資獲得感的基礎上，提升REITs業(yè)務執(zhí)行效率與質量，有助于原始權益人、基金管理人及各市場主體之間達成業(yè)務共識，推動公募REITs的常態(tài)化發(fā)行，有助于市場長期穩(wěn)健高質量發(fā)展。

結合一二級市場情況，上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平向《證券日報》記者分析稱，上述指引的實施將有利于推動優(yōu)質資產進入REITs市場，進一步提升REITs發(fā)行數量和市場規(guī)模，尤其在資產評估定價方面將更加合理，有望減少REITs上市初期價格波動幅度，提升投資者長期持有REITs的積極性。同時，完善信披要求將增加REITs信息的對稱性，進一步提升二級市場定價效率，REITs的長期表現可能將出現明顯分化。

“未來，各基金管理人在上述兩大類資產的選擇上預期性將更強，在盡調及信披環(huán)節(jié)，對審核要點會重點關注或披露。同時，對于其他類別的資產，也會參照執(zhí)行。根據不同行業(yè)特點，細化投資標準，完善存續(xù)期運營管理相關事宜?！敝泻交鸸芾碛邢薰荆ㄒ韵潞喎Q“中航基金”）不動產投資部相關負責人在接受《證券日報》記者采訪時表示。

REITs發(fā)行效率

或進一步提升

證監(jiān)會表示，將指導證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產審核及信息披露規(guī)則，建立健全透明和可預期的審核注冊標準，重點關注資產及項目運營質量，進一步強化市場監(jiān)管和投資者保護機制，更好服務經濟高質量發(fā)展。

中金基金相關負責人表示，這說明不同資產類型的REITs業(yè)務在試點中逐步成熟，可通過資產審核與信披規(guī)則進一步凝結共識、提升效率，為推進REITs常態(tài)化發(fā)行奠定良好基礎。

具體到倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產，中航基金不動產投資部相關負責人認為，兩大類資產均屬于國家產業(yè)政策重點鼓勵的方向，通過REITs盤活存量帶動此類產業(yè)發(fā)展符合政策導向。同時，從已上市的倉儲物流、保障性租賃住房類REITs產品看，底層資產運營穩(wěn)定、業(yè)績優(yōu)異，在二級市場受到投資者的追捧。在此背景下，推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產審核及信披規(guī)則，有助于推動更多REITs項目發(fā)行上市，優(yōu)化REITs板塊行業(yè)結構。

“作為創(chuàng)新型金融產品，REITs涉及的底層資產差異較大，分資產類型逐步推動，是相對穩(wěn)妥實現REITs常態(tài)化發(fā)行和推動REITs市場長期健康發(fā)展的有效路徑?！睂O桂平預計，未來REITs發(fā)行效率將進一步提升，市場規(guī)模將快速擴大。

規(guī)范項目現有報價水平

遏制低價競爭趨勢

在上述公募REITs業(yè)務座談會，中基協(xié)表示，近期個別公募REITs項目原始權益人在招標中簡單把低價作為選聘管理人和財務顧問的最重要條件，以“價低者得”或“報價低者分高”來選定管理人和財務顧問；甚至個別公募REITs管理人和財務顧問在投標過程中以低于成本的價格獲取項目，收入難以覆蓋成本。

“低價競爭反映出發(fā)行市場選擇機制有效性降低，使得REITs原始權益人處于相對強勢地位，而基金管理人及其他中介機構處于相對弱勢地位，無法客觀公正發(fā)表意見。低報價無法覆蓋發(fā)行成本，使得REITs管理人無法投入足夠資源對基礎設施資產進行充分盡調，項目上市后風險提升，最終損害廣大投資者利益?！睂O桂平認為，低價競爭甚至是“零費率”搶單等行為，對公募REITs發(fā)行以及存續(xù)期管理工作質量帶來負面影響，或將消失。

中基協(xié)表示，下一步，將深入行業(yè)開展公募REITs收費機制課題調研，加強對市場參與主體的引導、規(guī)范，維護市場公平競爭秩序。

中金基金相關負責人表示，存續(xù)期管理能力是公募REITs行穩(wěn)致遠的關鍵之一，需要基金管理人與參與機構發(fā)揮專業(yè)能力，有效保障持有人合法權益。通過規(guī)范REITs項目現有報價水平，遏制低價競爭趨勢，有助于基金管理人與財務顧問更有效地覆蓋成本，持續(xù)提升公募REITs存續(xù)期管理能力。

在中航基金不動產投資部相關負責人看來，合理的收費是高質量服務的保障，也是為投資者創(chuàng)造投資收益的源泉。規(guī)范公募REITs項目現有報價水平是推進REITs常態(tài)化發(fā)行的重要一環(huán)，可推動基金管理人提升“內功”，從而充分發(fā)揮REITs服務經濟高質量發(fā)展實效。

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