每日視點(diǎn)!上海學(xué)區(qū)房“最強(qiáng)陣地”失守,兩年內(nèi)從近15萬/平跌到約10萬/平
2023-06-28 21:07:07    騰訊網(wǎng)

在上海,如果只能買一套學(xué)區(qū)房,你怎么選?


(資料圖片)

“明珠。”一個(gè)300多人的家長買房群,不少人給出了同樣的答案。

盡管經(jīng)歷了中考改革、多學(xué)區(qū)劃片等政策調(diào)整,部分學(xué)校仍然是家長心目中的“白月光”。但即便如此,學(xué)區(qū)房“最強(qiáng)陣地”還是在市場下行中失守了,部分溢價(jià)過高的學(xué)區(qū)房,“價(jià)格已經(jīng)回到了5年前”。

“現(xiàn)在的行情就是在擠水分,政策也在給學(xué)區(qū)房擠水分?!泵髦樾W(xué)對面我愛我家的經(jīng)紀(jì)人張凡對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

7次置換,入手后遇上暴漲行情

崔喆是上海崇明區(qū)人,早年間他在一家國企工作,后來辭職自主創(chuàng)業(yè)。

在過去10余年里,崔喆7次置換房產(chǎn),將家從浦東新區(qū)的陸家嘴搬到三林,再到前灘。大戶型洋房換成小學(xué)區(qū)房,終于把女兒送進(jìn)了華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)前灘學(xué)校的大門。

他曾在浦東新區(qū)東明路上的尚東國際名園有一套100平方米左右的洋房,從家里往西穿過兩條街,即上海戲劇學(xué)院附屬浦東新世界實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

原本崔喆想著讓女兒在這所小學(xué)讀書也算合適,不過以后初中只能上對口的楊思中學(xué),這對比浦東新區(qū)兩所名校進(jìn)才中學(xué)和明珠中學(xué),就有些差距了。

2018年,陸家嘴地產(chǎn)在前灘商務(wù)區(qū)開發(fā)的東方逸品項(xiàng)目開盤,項(xiàng)目對口浦東新區(qū)公辦九年一貫制的華二前灘學(xué)校,直線距離不到800米。彼時(shí),為了項(xiàng)目對口的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),不少居住在陸家嘴的市民開車趕到東方逸品參與搖號(hào)。

崔喆一家考慮再三,也參與了項(xiàng)目開盤活動(dòng),且幸運(yùn)地中簽一套小戶型房源。到女兒上小學(xué)一年級時(shí),他們一家人在前灘租下一套房,徹底從居住11年的地方搬走。

在崔喆買房后不久,上海學(xué)區(qū)房的價(jià)格一路狂飆,領(lǐng)漲上海二手房市場。上海鏈家官網(wǎng)顯示,2019年,東方逸品項(xiàng)目兩套已成交的88平方米二手房均價(jià)約11萬元/平方米,2020年漲至13.67萬元/平方米,最高單價(jià)達(dá)到16萬元/平方米。而據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),該項(xiàng)目共656套房源,開盤均價(jià)在8萬元/平方米左右,兩年內(nèi)房價(jià)幾近翻番。

同樣的暴漲行情在黃浦區(qū)也曾出現(xiàn)。黃浦區(qū)瑞金二路的五金新邨是1976年建成的5層板樓小區(qū)。上海鏈家官網(wǎng)顯示,2019年底,該小區(qū)一室一廳房源成交均價(jià)約9.72萬元/平方米。兩年之后,同戶型房源成交價(jià)達(dá)到14.65萬元/平方米。

不過,崔喆表示:“我已經(jīng)將名下的房產(chǎn)處置掉,買到了前灘浦江海德的大戶型房源?!?/p>

兩年內(nèi)從近15萬/平跌到約10萬/平

2021年初,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道“上海個(gè)別學(xué)區(qū)房單周漲幅近4成”的現(xiàn)象,當(dāng)時(shí)對口明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)單價(jià)已經(jīng)飆升至130952元/平方米,“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅,而單周價(jià)格漲幅更是高達(dá)39.4%,是世茂濱江漲幅的10倍。

時(shí)隔兩年,朱家灘小區(qū)從最高峰接近15萬元的掛牌單價(jià)一路回落,一季度成交均價(jià)已經(jīng)在10萬元/平方米上下徘徊。按照單套50平方米計(jì)算,房東到手價(jià)少了200萬元不止。

而從門店展示的最新價(jià)格來看,朱家灘小區(qū)掛牌單價(jià)已經(jīng)回落至10萬元以內(nèi),同樣對口明珠的泉東小區(qū),掛牌單價(jià)只有9萬元出頭。

明珠小學(xué)附近中介門店掛牌信息?每經(jīng)記者 包晶晶 攝

據(jù)張凡透露,目前掛牌的學(xué)區(qū)房價(jià)格還能談。他舉了個(gè)例子,一位房東掛牌420萬元賣明珠學(xué)區(qū)房,置換初中的學(xué)區(qū)房,掛了半年,最后還是找到一套降價(jià)50萬元急售的學(xué)區(qū)房,自己的房子也立馬降價(jià)50萬元求成交。

不僅是“明珠學(xué)區(qū)”,梅園地區(qū)憑借“福外+建西”雙學(xué)區(qū),一直是浦東學(xué)區(qū)房焦點(diǎn)。當(dāng)時(shí)房東頻繁跳價(jià)、買家加價(jià)搶房,但是經(jīng)紀(jì)人唐林對記者說,那一波熱潮里,不少房東撤銷了掛牌,待價(jià)而沽。

雙學(xué)區(qū)的熱度更大,溢價(jià)更高,縮水幅度也更大。

“梅園房價(jià)降得很厲害,最高峰單價(jià)賣到20萬元出頭,甚至有掛25萬元的?!碧屏终f,“我當(dāng)時(shí)的客戶,一直覺得18萬元的單價(jià)太高了,堅(jiān)持了很久還是買下來,但現(xiàn)在小戶型只能買到13萬-15萬元/平方米了?!?/p>

“學(xué)區(qū)房已陷入買賣低谷期,純粹想投資的話,不建議入手了?!比ツ?月,黃浦區(qū)南昌路一位從事房產(chǎn)交易的中介人士曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“一些老破小除了有個(gè)學(xué)區(qū)概念,成交已接近非學(xué)區(qū)房的價(jià)格。去年(2021年)踩點(diǎn)買入學(xué)區(qū)房的,現(xiàn)在掛高價(jià)都賣不出去?!?/p>

在前文所述的五金新邨小區(qū),記者看到,三幢居民樓之間牽搭著電線,灰白色的墻體上布置各種管道。由于人口居住擁擠,一些人家將衣服和洗漱用品都擺到了弄堂里。樓房間距太緊湊導(dǎo)致一樓的房子采光不足,南面的天井被房東改造成房間后,屋子里更加顯得昏暗無光。

五金新邨小區(qū)?每經(jīng)記者 劉頌輝 攝于 2022年9月

去年9月,該小區(qū)產(chǎn)證面積39.6平方米的一樓一室,掛牌價(jià)620萬元。時(shí)隔一年,據(jù)貝殼找房,面積39.45平方米的一室一廳,掛牌價(jià)已經(jīng)降到520萬元。

另據(jù)金耀豪宅門店的負(fù)責(zé)人向記者介紹,前灘尚峰名邸一套47平方米學(xué)區(qū)房,去年掛牌價(jià)格868萬元,房東因急需打新大戶型房源,將總價(jià)降到780萬元出售。

記者在鏈家官網(wǎng)注意到,被稱為上海一二手房倒掛最嚴(yán)重區(qū)域之一的前灘商務(wù)區(qū),今年2月初,熱門學(xué)區(qū)房樓盤浦江海德掛牌一套二手房,房東調(diào)價(jià)兩次,價(jià)格從1730萬元降到1640萬元;3月初,浦江海德又掛牌一套二手房,房東在兩個(gè)月里調(diào)價(jià)3次,價(jià)格從1700萬元降到1500萬元。

學(xué)區(qū)房溢價(jià)比例會(huì)縮水到10%左右

究其原因,上海近年來推行的教育均衡政策讓學(xué)區(qū)房降了溫。

上海社會(huì)科學(xué)院2022年9月發(fā)布的《上海藍(lán)皮書-上海社會(huì)發(fā)展報(bào)告(2022)》顯示,民辦學(xué)校搖號(hào)政策實(shí)施后,市民對優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)區(qū)房需求增加。2020年3月上海市學(xué)區(qū)房的找房熱度增加60%,高于普通小區(qū),主要是由于公辦學(xué)校的確定性相對更高,一些處于中上等水平的學(xué)校對口的學(xué)區(qū)房重新成為家長們關(guān)注的對象,使得購房需求增加。但研究也發(fā)現(xiàn),中考改革減少了人們對學(xué)區(qū)房的需求。一些區(qū)實(shí)施了多學(xué)區(qū)劃片政策,增加學(xué)校與住房之間對口的不確定性,對抑制學(xué)區(qū)房炒作有顯著影響。

華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長胡金星去年9月20日在接受記者電話采訪時(shí)曾表示,房地產(chǎn)本身不是獨(dú)立的市場,與交通、教育、政策和人口導(dǎo)入等多個(gè)方面相關(guān),一個(gè)變量發(fā)生改變肯定會(huì)導(dǎo)致市場信息的變化,從而影響需求量。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示,“歸根到底,還是此前學(xué)區(qū)概念炒作太厲害,最熱時(shí)期學(xué)區(qū)溢價(jià)甚至占房價(jià)的20%左右,現(xiàn)在要把這些水分慢慢擠出來,從趨勢上看,溢價(jià)比例會(huì)縮水到10%左右?!?/p>

“近兩年學(xué)區(qū)政策有所調(diào)整,大家對學(xué)區(qū)房熱情也降溫了,后續(xù)學(xué)區(qū)溢價(jià)還會(huì)進(jìn)一步收窄,但完全消滅溢價(jià)也做不到?!北R文曦說,“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房呈現(xiàn)一種新特點(diǎn),帶有自住屬性的房子更加抗跌,而小面積純掛戶口的學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)更大,但畢竟已經(jīng)有了較大跌幅,后續(xù)預(yù)計(jì)機(jī)會(huì)小幅震蕩構(gòu)筑底部?!?/p>

(應(yīng)受訪者要求,文中人物系化名)

撰文| 包晶晶 劉頌輝???

編輯| 陳夢妤???

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