冷熱不均的半年度土拍市場(chǎng)，哪些城市是賣(mài)地大戶(hù)？哪些城市低溫冷寂？

第一財(cái)經(jīng)據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，各大城市賣(mài)地收入可謂極度分化，賣(mài)地大戶(hù)北京和杭州，總成交金額均過(guò)千億，更多城市甚至不到百億、不及大城市賣(mài)地金額的“零頭”。

具體而言，上半年土地成交總金額位居前十的城市為：北京、杭州、上海、廣州、西安、成都、蘇州、南京、天津、深圳，成交金額（包括商地）分別為1076億元、1032億元、596億元、592億元、475億元、445億元、385億元、380億元、307億元、304億元。

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在全國(guó)土地市場(chǎng)低迷，300城住宅用地供求規(guī)模降至近十年來(lái)最低的情況下，房企投資更加謹(jǐn)慎，在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，這也導(dǎo)致北京、杭州等城市多宗地塊競(jìng)拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。

6月20日，北京結(jié)束了當(dāng)月第四場(chǎng)土地拍賣(mài)，本年度第一輪集中供地落下帷幕，本次供地共推出23宗住宅用地，用地規(guī)模約98.05公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約181.44萬(wàn)平方米，土地成交價(jià)款約712億元。從央國(guó)企到各地小眾民企，開(kāi)發(fā)商赴京參拍的熱情屢攀高峰。

另一“賣(mài)地大戶(hù)”杭州，上半年涉宅用地出讓也較為火熱。如果算上2022年第五批次的集中供地，上半年杭州共進(jìn)行了七次集中供地，累計(jì)出讓涉宅地66宗，總成交金額953.4億。若加上商業(yè)地塊出讓收入，杭州上半年土拍攬金破千億，位居全國(guó)第二，僅次于北京。

值得注意的是，今年土拍供地模式生變，從大規(guī)模集中供應(yīng)恢復(fù)到“小步快走”常態(tài)化多頻次供地，這導(dǎo)致多地土地供應(yīng)規(guī)模有所減少?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年杭州涉宅土地成交“量?jī)r(jià)齊跌”，處于六年來(lái)低位，成交體量同比下降40.7%，成交金額也同比下降30.6%。

不過(guò)，相較于其他城市，杭州的賣(mài)地收入仍極為可觀。前十榜單中，僅上海和廣州成交金額超500億，西安、成都、蘇州、南京、天津等重點(diǎn)城市成交金額則在300億～500億之間。前十之后，合肥、寧波、佛山、無(wú)錫、石家莊、武漢、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、溫州、臺(tái)州出讓金則在100億～300億之間，其中僅合肥、寧波、佛山超200億元。

值得注意的是，在土地收入前五十榜單中，有高達(dá)一半的城市，上半年土地成交金額不足百億，土地市場(chǎng)的冷熱分化被拉滿(mǎn)。百億以下陣營(yíng)中，包括濟(jì)南、鄭州、南昌、長(zhǎng)春、太原等省會(huì)城市，其中濟(jì)南半年攬金92億元、鄭州88億元、南昌83億元、長(zhǎng)春66億元、太原45億元。

中指研究院表示，除核心城市土拍保持一定熱度外，上半年多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象，土拍分化現(xiàn)象加劇。青島、濟(jì)南、蘇州、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，地方國(guó)企托底的態(tài)勢(shì)仍未得到改善。長(zhǎng)春、無(wú)錫等城市成交地塊均底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷。

與此同時(shí)，雖然民企拿地?zé)崆橛兴嵘?，但央?guó)企仍是絕對(duì)主力。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企看，有半數(shù)以上為央企國(guó)企。從新增貨值看，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)占據(jù)榜單前三位。1～6月，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值927億元占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)緊隨其后。

克而瑞也表示，當(dāng)前房企投資拿地更追求確定性，一二線(xiàn)核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為房企“搶地”重心，而多數(shù)三四線(xiàn)城市土地依舊無(wú)人問(wèn)津，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“局部火熱、整體偏冷”的格局。大多數(shù)城市都沒(méi)有如期完成上半年的擬供應(yīng)清單，即便是表現(xiàn)較好的一線(xiàn)城市，較2022年同期成交量也出現(xiàn)下跌。

“由于今年的預(yù)供地清單到2月份才發(fā)布，延緩了大多數(shù)城市的供地節(jié)奏，供求雙方也需要適應(yīng)新的供地模式變化，不少城市的首批預(yù)供地截止時(shí)間是在下半年。在地方財(cái)政壓力和供地計(jì)劃完成的訴求之下，今年下半年土地市場(chǎng)交易規(guī)模仍然有望邊際改善?！笨硕鹫J(rèn)為。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶表示，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化行情更趨明顯，房企優(yōu)選城市投資拿地的難度也進(jìn)一步上升。根據(jù)中指研究院測(cè)評(píng)，北上廣深位列城市吸引力前四名；杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安市場(chǎng)需求有支撐，位列5～10位。

在她看來(lái)，人口優(yōu)勢(shì)和購(gòu)買(mǎi)力是影響城市潛力的重要因素，高能級(jí)城市購(gòu)房需求支撐度高，改善需求呈現(xiàn)持續(xù)增加態(tài)勢(shì)；同時(shí)，要關(guān)注高庫(kù)存城市去化壓力。整體來(lái)看，分化將主導(dǎo)未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，直至新格局形成，房企應(yīng)把握主流城市平衡布局、甄別風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)守安全底線(xiàn)。

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