每經(jīng)記者：包晶晶 丁舟洋????每經(jīng)編輯：董興生

停滯多年，北京東城區(qū)工人體育場(chǎng)西路3號(hào)的豪宅項(xiàng)目終于有了新進(jìn)展。

與三里屯商圈一街相隔，這個(gè)開售已久的項(xiàng)目卻一波多折。期間，世茂集團(tuán)、賈躍亭、中植集團(tuán)等資方幾易其主；如今，這些曾經(jīng)叱咤江湖的資本大佬早已風(fēng)光不再。位于“工體三號(hào)”的地產(chǎn)（項(xiàng)目推廣名“IN三里”），也一度淪為市場(chǎng)眼中的燙手山芋。

(資料圖)

近日，IN三里最新的背后金主站到臺(tái)前，竟是房地產(chǎn)開發(fā)零經(jīng)驗(yàn)的民營影視公司老板——博納影業(yè)董事長(zhǎng)于冬。“IN三里是我個(gè)人投資開發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是唯一的一個(gè)?！痹贗N三里品牌煥新發(fā)布會(huì)上，于冬公開表示，“IN三里的這次股權(quán)變更，是種種機(jī)緣成熟的結(jié)果?！?/p>

于冬?圖片來源：IN三里官方微信?

事實(shí)上，該項(xiàng)目的上一任實(shí)際控制人解直錕與于冬頗有淵源。在解直錕的中植系資本助力下，博納影業(yè)實(shí)現(xiàn)A股上市。2021年12月，解直錕驟然離世，治喪委員會(huì)名單上，于冬也是其中一員。

以前是房地產(chǎn)老板入局影視產(chǎn)業(yè)，時(shí)移事異，如今成了影視老板接盤房地產(chǎn)項(xiàng)目。針對(duì)于冬接手后的具體開發(fā)打算，8月10日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向他本人發(fā)去采訪問題，截至8月11日發(fā)稿，未收到回復(fù)。

超好地段、幾次易主 賈躍亭曾高調(diào)接盤后遭法拍

“這個(gè)位置超好，但不知為什么就是個(gè)坑?！边@是當(dāng)提到IN三里時(shí)，一位資深地產(chǎn)觀察人士脫口而出的反應(yīng)。

十多年前，“工體3號(hào)”公寓橫空出世，全精裝、小戶型，試圖匯聚最時(shí)尚文化潮流居住方式。后來，世茂集團(tuán)接手，就是外界熟知的“世茂工三”（后又更名為世茂IN三里），重新分割裝修，按照市中心大面積精品豪宅的思路打造，共有85套房源對(duì)外銷售。

東二環(huán)、三里屯、工體（北京工人體育場(chǎng)）旁，三大優(yōu)質(zhì)地域基因卻沒有讓這個(gè)項(xiàng)目順風(fēng)順?biāo)?。甚至，后來高調(diào)接盤的賈躍亭，持有5年虧掉13億元。

2016年5月，風(fēng)頭正盛的賈躍亭分別斥資29.2億元和0.52億元，收購北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)及世茂商管公司持有的北京百鼎新世紀(jì)商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)（兩家公司合計(jì)持有世茂工三的完整權(quán)益），以總價(jià)29.72億元將世茂工三收入囊中。

好景不長(zhǎng)，2019年，隨著樂視集團(tuán)陷入經(jīng)營危機(jī)，世茂工三也被擺上了法拍平臺(tái)。但賈躍亭可能沒想到，自己如此看好的資產(chǎn)，7折起拍，竟會(huì)接連三次遭遇流拍。

據(jù)阿里法拍信息，2019年1月，該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)為32.89億元，起拍價(jià)23.02億元，幾乎相當(dāng)于7折，有66477次圍觀，但無人報(bào)名。

到2021年7月28日，第五次開拍之時(shí)，起拍價(jià)已經(jīng)相比賈躍亭買入時(shí)跌去近一半，只有16.4億元。最終，在競(jìng)拍結(jié)束前最后5分鐘，兩位買家終于現(xiàn)身，中植集團(tuán)旗下公司北京卓睿物業(yè)管理有限公司在對(duì)方報(bào)價(jià)后34秒內(nèi)火速出手結(jié)束戰(zhàn)斗。

至此，歷時(shí)5年，從29.72億元到16.45億元，賈躍亭以虧掉13.27億元的代價(jià)，終于將這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目出手。

圖片來源：IN三里項(xiàng)目資料

從2021年開始，世茂工三的開發(fā)商西北金控資本管理有限公司（簡(jiǎn)稱“西北金控”）發(fā)生數(shù)項(xiàng)股權(quán)變更。2023年3月，于冬間接持股的公司成為西北金控新增股東，中植系股份部分退出。到今年7月，西北金控的法定代表人已變更為于冬。

“這是一個(gè)老北京的‘主場(chǎng)故事’。”在談到收購IN三里時(shí)，于冬在品牌發(fā)布會(huì)上盡數(shù)情懷?！拔页錾诔栣t(yī)院，母校是光華路小學(xué)和朝陽中學(xué)，世界城拆遷的地方就是我小時(shí)候的家。那時(shí)一放學(xué)，我經(jīng)常和同學(xué)一起騎自行車在工體西門遛彎。后來長(zhǎng)大了，我也沒少跟朋友一起來工體聽演唱會(huì)、看球賽，沒少在北看臺(tái)的‘魔鬼主場(chǎng)’喊啞過嗓子。可以說，工體就是我童年和青春的縮影，也是我最熟悉最眷戀的地方。收購IN三里，首先就源自我個(gè)人的工體情結(jié)?！?/p>

少時(shí)的情結(jié)之外，于冬與該項(xiàng)目的上一任資方也私交篤深。2016年，博納影業(yè)獲得25億元戰(zhàn)略融資,中植系為參投方之一。2019年，博納影業(yè)主控電影《中國機(jī)長(zhǎng)》，中植企業(yè)集團(tuán)位列出品方名單。

背靠工體、70年產(chǎn)權(quán)公寓 3800萬元／套大平層賣給誰？

如今搖身一變，“IN三里”去掉了之前的所有品牌印記，對(duì)外推廣為“帶有全新理念的超級(jí)豪宅”。目前，項(xiàng)目正在順銷中，整棟樓總戶數(shù)85套，還有30套在售，可提供私人定制產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以買房人身份咨詢時(shí)，一位資深豪宅中介銷售趙力勤（化名）對(duì)記者坦言：“工體板塊附近高端住宅不少，其中不乏有競(jìng)爭(zhēng)力的二手住宅，瑞安君匯約298平方米的大平層，目前單套售價(jià)3100萬元～3600萬元不等，居住環(huán)境相比緊鄰工體要好多了?！?/p>

“單套總價(jià)3800萬左右，看房需要驗(yàn)資1000萬?！绷硪晃环慨a(chǎn)銷售對(duì)記者說。

房產(chǎn)銷售給記者發(fā)來的項(xiàng)目資料顯示，目前，IN三里的1層為入戶大廳、2層為私人會(huì)所、3層為商業(yè)辦公，5層到21層為可售公寓。交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修交付，首期開盤時(shí)間在2020年12月，交房時(shí)間為2023年3月起網(wǎng)簽，2024年6月統(tǒng)一交付；物業(yè)費(fèi)26.5元/平方米/月，以此推算300平方米的房子每月物業(yè)費(fèi)近8000元。

圖片來源：IN三里官方微信

“還記得梅西來訪的那一晚，工體周邊擁堵不堪，而不久后，我就能夠穿過馬路，輕松回到溫馨的家?！币晃粯I(yè)主在品牌發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)暢想交房后入住IN三里的未來。

在社交媒體上放出的IN三里看房短視頻里，也將“俯瞰工人體育館”作為一大核心賣點(diǎn)。

值得注意的是，從記者獲取的項(xiàng)目資料來看，“IN三里”的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為70年產(chǎn)權(quán)公寓房，民用水、商用電、無燃?xì)猓ü┡绞綖槭姓嵩?4元/平方米），對(duì)于住宅資產(chǎn)而言，并不是購房人的最優(yōu)選。市場(chǎng)火熱的時(shí)候，或許這一缺陷能被地段、配置、裝修等掩蓋，但目前樓市持續(xù)下行，大環(huán)境之下與之匹配的消費(fèi)群體并不好找。

房屋咨詢博主對(duì)此樓盤的缺點(diǎn)做了辯證分析?！爸挥幸粭潣?，沒有園林；有著舊樓改造的相關(guān)問題，比如2003年拿地，2007年建成后一直空著；IN三里的頂層是云端會(huì)所，未來可能會(huì)對(duì)外，雖然是分開的電梯，但是從一個(gè)大堂進(jìn)，所以對(duì)于很多客戶來說，確實(shí)有隱私的問題……”但優(yōu)勢(shì)在于，“房子真的非常好看，很多客戶買這里都是做第二居所的，因?yàn)檫@個(gè)房子的特性，注定了做不了第一居所，只能是偶爾來住”。

“這是我個(gè)人投資開發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是唯一一個(gè)”

“70年公寓產(chǎn)權(quán)、民水、商電、無燃?xì)狻！倍鄠€(gè)標(biāo)簽似乎拼出了IN三里從2020年12月開盤卻至今未售罄的原因。

從白手起家的電影發(fā)行員，到龍頭電影公司掌門人、上市公司董事長(zhǎng)，多個(gè)關(guān)鍵元素也標(biāo)注了于冬的成長(zhǎng)史。于冬曾牽手香港地區(qū)導(dǎo)演拍主旋律商業(yè)大片，解鎖了彼時(shí)電影市場(chǎng)的票房密碼，博納影業(yè)投資出品的《智取威虎山》《湄公河行動(dòng)》《中國機(jī)長(zhǎng)》《長(zhǎng)津湖》等收獲頗豐。尤其是作為中國電影票房冠軍的《長(zhǎng)津湖》，總體毛利金額近9.18億元。

圖片來源：博納影業(yè)招股說明書截圖

一年前的8月8日，博納影業(yè)（SZ001330，股價(jià)8.91元，市值122億元）進(jìn)行了上市前的公開路演；一年后的8月8日，于冬接盤了曾經(jīng)的資本大佬解直錕的地產(chǎn)未了局。民營企業(yè)家群體的江湖地位、命運(yùn)沉浮與財(cái)富變遷，由此可見一斑。

根據(jù)博納影業(yè)2023年一季報(bào)，于冬作為博納影業(yè)的第一大股東，其所持股份參考市值約為29.86億元。

圖片來源：wind

“這是我的一次價(jià)值投資，也代表我對(duì)未來真金白銀的信心?！庇诙岢鲎约鹤鳛槊駹I企業(yè)家將個(gè)人財(cái)富投入房地產(chǎn)開發(fā)的深層次背景，是基于他對(duì)大勢(shì)的判斷，“一切都表明中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在正在蓄積力量，形成全面回升的良好態(tài)勢(shì)。這些積極的信號(hào)，為民間投資提供了穩(wěn)定的預(yù)期，民營企業(yè)也將為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇表現(xiàn)出應(yīng)有的擔(dān)當(dāng)?！?/p>

于冬在IN三里發(fā)布會(huì)上公開表示，IN三里是他個(gè)人投資開發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是唯一的一個(gè)?！拔沂强粗@個(gè)項(xiàng)目誕生的，我也跟馮侖等資深地產(chǎn)界人士交流過項(xiàng)目的投資價(jià)值，了解到地段對(duì)于房產(chǎn)投資的決定性意義。后來遇到這個(gè)不可復(fù)制的機(jī)會(huì)，我便做出了收購的決定。”

大浪淘沙，也是“撿漏”的時(shí)候，于冬在市場(chǎng)低價(jià)時(shí)出手重資產(chǎn)，這不是第一次。博納影業(yè)曾收購UA影城，從收購價(jià)來看，1.4億元收購7家影城，平均收購單價(jià)為2000萬元。與六年前影視行業(yè)票房高點(diǎn)與并購高潮比起來，這樣的價(jià)格實(shí)屬“抄底”。

“抄底”北京和上海的兩處豪宅 圖片來源 博納影業(yè)集團(tuán)招股書

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