來(lái)源 | 櫻桃大房子

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撰文 | 櫻桃團(tuán)隊(duì)

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歷史輝煌并不能掩蓋現(xiàn)實(shí)困境。

上周五，地產(chǎn)大佬潘石屹的公司SOHO中國(guó)發(fā)布了暴雷預(yù)警，說(shuō)公司收到北京稅務(wù)局的通知，要求他們北京望京寫(xiě)字樓趕緊還欠下的20億稅錢(qián)和滯納金，但他賬上只有6個(gè)多億，還不起。

除了這20個(gè)億，另外還有一筆42億的銀行貸款也還不上了。

民企暴雷已經(jīng)不是什么新聞了，但這次SOHO中國(guó)讓我驚訝的，就是它暴雷可一點(diǎn)都不遮掩，光明正大的先發(fā)個(gè)公告預(yù)告一下。

能夠這么義正言辭，也是很少見(jiàn)，公司為什么這么坦白，主要就是潘石屹人跑了，資產(chǎn)也在美國(guó)了。就算他國(guó)內(nèi)公司死了，對(duì)他也沒(méi)什么影響，他一家人照樣在美國(guó)吃香的喝辣的。

SOHO中國(guó)是干商業(yè)地產(chǎn)的，2007年赴港上市，上市3年后，營(yíng)收升至182億。潘石屹也因此被稱(chēng)為中國(guó)最會(huì)賺錢(qián)的那個(gè)人。

但從2010年開(kāi)始，SOHO中國(guó)開(kāi)始“轉(zhuǎn)售為租”，并且放棄住宅和二三線市場(chǎng)，堅(jiān)持做商業(yè)地產(chǎn)，堅(jiān)持做一線城市。

這一決定后，SOHO中國(guó)營(yíng)收急轉(zhuǎn)直下，到2022年，SOHO中國(guó)的營(yíng)收只有17.75億，相當(dāng)于高峰時(shí)的十分之一。

這期間，老潘夫婦在干嘛呢？

資產(chǎn)騰挪，把國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)賣(mài)出去，去買(mǎi)美國(guó)的資產(chǎn)。

潘石屹在美國(guó)的資產(chǎn)最多的就是配置在地產(chǎn)方面，多年來(lái)他們夫妻陸續(xù)在美國(guó)買(mǎi)了大量的物業(yè)，包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、豪宅等等，買(mǎi)的都是紐約曼哈頓核心地段的寫(xiě)字樓，現(xiàn)在老潘手里美國(guó)資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到300多億。光是租金每年就有不少收入。

2014年后，潘石屹開(kāi)始拋售國(guó)內(nèi)物業(yè)，6年的時(shí)間大概套現(xiàn)370多億。

2020年，潘石屹準(zhǔn)備把北京上海的物業(yè)打包賣(mài)給黑石集團(tuán)，但后來(lái)市場(chǎng)監(jiān)管局阻攔下來(lái)就沒(méi)有賣(mài)成功。

這兩年也還在賣(mài)，今年老潘試圖以“七折”的價(jià)格把SOHO中國(guó)在北京上海僅剩的九個(gè)項(xiàng)目賣(mài)掉，但還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)要接手。

這些寫(xiě)字樓現(xiàn)在其實(shí)都已經(jīng)被抵押了，而SOHO中國(guó)現(xiàn)在總負(fù)債是315億，就算把他這些高端寫(xiě)字樓全賣(mài)了，也只能賣(mài)兩百多億，也還不完這些債，去年潘石屹夫婦就已經(jīng)辭職走了，SOHO中國(guó)實(shí)際上已經(jīng)成了一個(gè)空殼。

錢(qián)都成功出去了，老潘有什么好著急的呢，哪怕SOHO中國(guó)資金鏈斷裂，也影響不到他的美國(guó)資產(chǎn)。

這次公開(kāi)宣告國(guó)內(nèi)債務(wù)還不起，等于是他攤牌了。

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SOHO中國(guó)在國(guó)內(nèi)的剩余資產(chǎn)基本只剩北京和上海的寫(xiě)字樓，暴雷了反正對(duì)我們個(gè)人倒是沒(méi)啥影響，不存在爛尾樓的問(wèn)題，但通過(guò)這次暴雷，有一個(gè)現(xiàn)象值得我們?nèi)リP(guān)注。

就是他的寫(xiě)字樓都是高端寫(xiě)字樓，但這兩年出租率和租金收入都在大幅下滑。

2022年，SOHO中國(guó)的租金收入17.45億元，物業(yè)平均出租率76%，賣(mài)房收入0.3億元；

2021年，租金收入17.42億元，物業(yè)平均出租率85%，賣(mài)房收入沒(méi)寫(xiě)，實(shí)際就是0元；

今年上半年也沒(méi)啥好轉(zhuǎn)，租金收入8.19億，物業(yè)平均出租率79%，租金也還在下降。

連續(xù)幾年的不好賣(mài)，租也不理想，結(jié)局，好像就只能是爛在手里。

但這背后，傳遞的信號(hào)可能更危險(xiǎn)。

大家想想，北京、上海這些頂級(jí)寫(xiě)字樓的租戶(hù)都是些什么人呢？為什么這些頂級(jí)寫(xiě)字樓的出租率會(huì)連年下降？

對(duì)寫(xiě)字樓有需求的是企業(yè)，寫(xiě)字樓出租率下降，實(shí)質(zhì)就是企業(yè)的需求減少了。當(dāng)然供應(yīng)也是原因之一，不過(guò)核心地段的頂級(jí)寫(xiě)字樓早就建起來(lái)了，這個(gè)原因占比很小。

2021年高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，北京商辦市場(chǎng)里，全年5000平以上的成交以互聯(lián)網(wǎng)科技類(lèi)企業(yè)為主。

這個(gè)數(shù)據(jù)，你可以理解為過(guò)去北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出手最闊綽，對(duì)辦公樓需求最大的金主是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

但這兩年，字節(jié)跳動(dòng)集體撤離中關(guān)村，整合退租超10萬(wàn)平米，愛(ài)奇藝搬出超3萬(wàn)平的鴻誠(chéng)拓展大廈，微軟也提前退租鼎好大廈3萬(wàn)平……

所以到了2022年，北京中關(guān)村寫(xiě)字樓空置率達(dá)到11.1%，是近15年之最；望京酒仙橋空置率同比上漲超20%，達(dá)到28.7%。

別以為只有北京這樣，上海、深圳、廣州的情況也非常類(lèi)似。

只不過(guò)上海、深圳、廣州對(duì)應(yīng)的寫(xiě)字樓大客戶(hù)不一樣，但各細(xì)分類(lèi)別的行業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求也都降了。

比如深圳，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓需求比較大的是金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)，證券、保險(xiǎn)、律所這些還是占主流，但TMT行業(yè)（科技、通信、媒體）對(duì)寫(xiě)字樓的需求這幾年明顯降了很多。。

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)如此，其他寫(xiě)字樓現(xiàn)狀估計(jì)更差，這是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的困境，但更是經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的企業(yè)困境。

現(xiàn)在企業(yè)的融資環(huán)境倒是寬松，但不是借到錢(qián)就能增產(chǎn)擴(kuò)能的，經(jīng)濟(jì)好不起來(lái)，銷(xiāo)路問(wèn)題沒(méi)解決，問(wèn)題就還是在。

照此趨勢(shì)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是難，而且會(huì)越來(lái)越難。

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