《投資時報》研究員余飛

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在2021年財報因借款利息等事項被出具保留意見審計報告的情況下，泰禾集團股份有限公司（下稱泰禾集團，000732.SZ）還將上演相同的財務(wù)處理方式。

日前，泰禾集團披露《2022年度業(yè)績預(yù)告》，公司預(yù)計2022年度虧損39.06億元至52.85億元，主要虧損原因是由于外幣借款及利息等產(chǎn)生匯兌損失、借款利息費用上升等。

需要注意的是，在整個房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的情況下，泰禾集團業(yè)績預(yù)告稱“公司2022年度較多項目交付，結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利高于上年”。這種明顯與行業(yè)相背離的情況，引起監(jiān)管注意。

《投資時報》研究員注意到，泰禾集團2021年財報被審計機構(gòu)出具保留意見，正是因為借款利息等事項。在2021年財務(wù)會計報告因借款利息等事項的影響被出具保留意見審計報告的情形下，該公司仍然沿用2021年度對借款利息及資本化的處理方法。故此次，公司在業(yè)績預(yù)告中所稱借款利息的匯兌損失和費用上升造成的虧損引起重視。

根據(jù)深交所關(guān)注函，泰禾集團需要結(jié)合2022年交付項目具體情況、對應(yīng)收入確認及成本結(jié)轉(zhuǎn)安排等情況，說明2022年項目結(jié)算毛利高于上年的主要原因，毛利率變動情況及合理性，是否偏離行業(yè)平均水平。

同時，關(guān)注函還要求公司說明沿用對借款利息及資本化處理方法的主要考慮，以及公司是否針對前述保留意見事項進行整改及進展情況。

虧損泥沼難擺脫？

泰禾集團主營業(yè)務(wù)是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及運營，公司1997年在深交所掛牌上市。

其前身是福建三農(nóng)集團，2010年三農(nóng)集團大股東變更為泰禾投資，公司業(yè)務(wù)也從原有的農(nóng)藥化工變成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。自2013年來，泰禾集團不斷以激進的態(tài)勢進行拿地擴張，逐漸定位高端化住宅，公司債務(wù)和現(xiàn)金流也因此趨于緊張。

隨著2018年房地產(chǎn)政策調(diào)控的實施，國內(nèi)一二線城市對于高端住宅實施嚴(yán)格的限購、限售等措施，泰禾集團現(xiàn)金流壓力逐漸增大。

2020年，泰禾集團債務(wù)危機爆發(fā)。當(dāng)年，受疫情影響公司銷售回款出現(xiàn)大量減少，企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)困難。2020年7月，公司無法兌付“17泰禾MTN001”債券，造成實質(zhì)性違約。在當(dāng)年，泰禾集團連續(xù)6次出現(xiàn)違約，公司陷入了嚴(yán)重的債務(wù)危機。

在陷入資金危機后，泰禾集團擬引入萬科進行自救，但幾經(jīng)波折債務(wù)重組仍然前景不明，引入戰(zhàn)略投資無望。

近年來，公司消息面也不平靜，多次因為實控人黃其森被帶走協(xié)助調(diào)查以及破產(chǎn)傳聞、被監(jiān)管處罰等事件而引起關(guān)注。雖然此后董事長黃其森結(jié)束調(diào)查回歸，但公司業(yè)績?nèi)匀浑y以擺脫虧損泥沼。

截至2022年第三季度末，泰禾集團總資產(chǎn)2169億元，營業(yè)總收入52.64億元，虧損達31.24億元。截至2022年12月1日，公司已到期未歸還借款本金為585億元，對外擔(dān)保中實質(zhì)性逾期債務(wù)對應(yīng)的擔(dān)保余額為57億元。

財務(wù)處理再引重視

在2022年業(yè)績預(yù)告中，泰禾集團表示巨額虧損的主要原因為外幣借款及利息等產(chǎn)生匯兌損失、借款利息費用上升等。

其實，正是因為借款利息等問題，公司2021年度財務(wù)會計報告被出具“帶有與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性段落”保留意見的審計報告。

根據(jù)公司2021年財報，泰禾集團的財務(wù)費用為16.36億元，相比2020年的8.01億元增幅為104.29%。造成此項變動的主要原因是利息支出增加及匯兌損益減少。其中，公司期內(nèi)利息支出為18.65億元，2020年為15.25億元，期內(nèi)匯兌損益為-2.23億元，2020年為-6.88億元。

由于泰禾最近一年的內(nèi)部控制審計報告被出具否定意見，同時，公司最近三個會計年度經(jīng)審計扣除非經(jīng)常性損益前后凈利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示，公司持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性。2022年5月，泰禾集團股票簡稱變更為“ST泰禾”，意味著公司面臨著退市風(fēng)險。

《投資時報》研究員注意到，泰禾集團2021年審計報告顯示，該公司將部分融資借款利息費用按照已過時效的債務(wù)重組方案、展期協(xié)議計算，并將利息在資本化和費用化之間進行分攤。而審計機構(gòu)無法獲取在建項目的施工進展資料，也無從判斷利息資本化和費用化金額的準(zhǔn)確性。

針對與審計機構(gòu)的分歧，泰禾集團解釋稱，公司在此前計算融資借款利息時，側(cè)重從實際情況出發(fā)，認為與多數(shù)主要債權(quán)人的債務(wù)和解并未發(fā)生實質(zhì)性的失效。因此基于“實質(zhì)重于形式”的原則，泰禾集團未完全按照法院的判決結(jié)果、展期協(xié)議的約定期限，以及原借款協(xié)議的利率條款來計算融資借款利息，導(dǎo)致與審計師判定標(biāo)準(zhǔn)不一致情形。

值得重視的是，在2022年業(yè)績預(yù)告中，泰禾集團繼續(xù)沿用2021年度對借款利息及資本化的處理方法，計算得出業(yè)績預(yù)告相關(guān)數(shù)據(jù)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有從項目開始立項至建設(shè)完工的期間才可以對利息資本化。泰禾集團此前采取利息資本化，一定程度可以減少公司賬面虧損額度，但由于公司2022年較多項目交付，停止利息資本化，借款利息只能費用化，從而導(dǎo)致借款費用上升。

對此，關(guān)注函要求泰禾集團說明，公司2022年業(yè)績預(yù)告仍然沿用2021年度對借款利息及資本化的處理方法的主要考慮，以及公司是否針對前述保留意見事項進行整改及進展情況，是否與年審機構(gòu)保持溝通，雙方是否存在較大分歧。

關(guān)鍵詞： 泰禾集團 審計報告