經(jīng)濟學家任澤平近日在接受訪問時表示，房地產(chǎn)大開發(fā)時代已落幕，未來將進入二手房時代，70%的城市或面臨著房子過剩。當前最重要的是穩(wěn)樓市，放松限購、限貸、限價、限售等各種限制性措施。任澤平表示，“我認為，現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上，現(xiàn)在都降到了3點幾了，利率差20%-30%，那對普通家庭的影響是巨大的。”

“在經(jīng)濟壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下，在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下，如果還不下調(diào)存量房貸利率，就有點涸澤而漁了。”任澤平呼吁，現(xiàn)在大家要共渡難關(guān)，銀行要適度地讓利加快下調(diào)存量房貸利率。老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤的銀行還不采取實質(zhì)行動讓利于民，這不合適。而且央行又再次提出，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

同時，任澤平還說到，從長期來看，房地產(chǎn)銷售的下滑是大勢所趨，因為中國房地產(chǎn)大開發(fā)時代已經(jīng)結(jié)束了。房地產(chǎn)長周期拐點出現(xiàn)，市場從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，大力刺激樓市有可能導致硬著陸風險，目前更重要的是穩(wěn)樓市。

【資料圖】

首先，房地產(chǎn)高速增長的階段已經(jīng)過去，大開發(fā)時代落幕，正在步入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。

為什么這么說呢？一是城鎮(zhèn)化進程放緩，過去40多年中國城鎮(zhèn)化率從18%增長了超過47個百分點，2022年的最新數(shù)據(jù)是65.2%，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)接近國際公認的30%-70%城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間的上限。

二是人均住房面積接近發(fā)達國家水平，住房供給逐漸平衡。過去40多年，中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8平增長到35平，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從3000多萬套增長到3.6億套，套戶比也已經(jīng)超過1，也就是說中國住房供給總體達到平衡。

三是人口總量達峰，已經(jīng)開始負增長；置業(yè)人群早在2013年左右就見頂回落。以上提到的，都不支持房地產(chǎn)大發(fā)展。

其次，從政策這個角度分析，中國對房地產(chǎn)行業(yè)的政策從2016年底中央提出“房住不炒”，就奠定了基調(diào)。房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，直到2020年前后“三道紅線”出臺，疊加人口長周期拐點出現(xiàn)，市場對房價永遠漲的預期改變。政策對房地產(chǎn)行業(yè)要求是三穩(wěn)——穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，穩(wěn)樓市才是正道。

因為房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，有觀點認為為了扭轉(zhuǎn)中國經(jīng)濟下滑，需要重啟刺激地產(chǎn)，這個思路是危險的。

事實上，隨著住房飽和、三四線城市過剩、城鎮(zhèn)化接近尾聲以及人口老齡化少子化到來等原因，房地產(chǎn)已經(jīng)無力承擔維持中國經(jīng)濟高增長的使命，如果大幅刺激，居民加杠桿，金融加杠桿，房價再大漲，一定是飲鴆止渴，醞釀更大風險，包括金融風險，房子過剩風險，而且會增加實體經(jīng)濟成本，扼殺年輕人希望，導致居民收入差距拉大。

冰凍三尺非一日之寒。我們銀行風險敞口的30%多信貸都投放到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶動的基建、玻璃、水泥、制造業(yè)相關(guān)投資，貢獻了中國就業(yè)幾千萬人。所以，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型有個過程，也不宜急于求成，有一個新舊動能轉(zhuǎn)換的過程。

所以，未來需要穩(wěn)樓市，放松各種限制性措施，防止硬著陸，但是不能再大幅刺激地產(chǎn)，國家下定決心“房住不炒”，當然這需要付出一定代價，比如經(jīng)濟增速的適度放緩和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的一定時期陣痛，但是大方向沒問題，老成謀國是用市場化方式促進房地產(chǎn)軟著陸，以時間換空間。

在談到關(guān)于存量房貸的問題時，他認為現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上，現(xiàn)在都降到了3點幾了，利率差20%-30%，那對普通家庭的影響是巨大的。

比如我一個月原來還5000塊錢的房貸，如果說存量房貸利率調(diào)整，現(xiàn)在可能一個月還3000多就行了，那你想對于一個普通家庭的影響有多大。

所以，我覺得這個時候銀行要適度地讓利。在經(jīng)濟壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下，在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下，如果還不下調(diào)存量房貸利率，就有點涸澤而漁了。

這個時候就要共渡難關(guān)。老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤的銀行還不采取實質(zhì)行動讓利于民，這不合適。而且央行又再次提出，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

今年上半年我們出現(xiàn)了大面積的提前還貸潮，這里大家會很奇怪說老百姓不是沒錢嘛，那怎么還會提前還貸呢？這是誤解。

完全是因為原來的房貸利率太高，所以大家基本都是提前還老的房貸，還舊貸款再借新貸款。這么一折騰，銀行也麻煩，老百姓又增加了很多成本，因為中間要資金周轉(zhuǎn)。

所以，這個時候銀行就不如直接降低存量房貸利率。當然，這時我們也可以通過貨幣政策的降息降準來降低銀行的負債成本。銀行的資金成本下降它也愿意，這個時候國家也得給它提要求，就可以降低我們居民的房貸利率，如此老百姓肯定拍手稱快。

現(xiàn)在需要共克時艱。好消息就是我們正在往下調(diào)存量房貸利率這個方向推動，但是力度和節(jié)奏需要加快。

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