昨夜，許久未露面的前千億房企禹洲，發(fā)布了最新債務(wù)重組方案。

(資料圖片)

距離去年3月初宣布爆雷，已經(jīng)過(guò)去17個(gè)月。

這家閩系房企終于要直面?zhèn)鶛?quán)人，直面68億美元債（489億人民幣）的償還問(wèn)題。

然而，這份債務(wù)重組方案，似乎未令投資人、債權(quán)人滿意。

甚至被投資人批：“還不如恒大的”。

實(shí)際上，禹洲最近挺煩的。

債務(wù)重組臨近，成都神盤(pán)項(xiàng)目又被查封，南城都匯3000多套法拍房將于本月開(kāi)拍。

而神盤(pán)被查封的原因是，禹洲涉嫌違法利用該樓盤(pán)轉(zhuǎn)移債務(wù)。

關(guān)于這家閩系房企的資金和債務(wù)，有太多迷霧，如果不是真實(shí)發(fā)生，不敢相信上市房企會(huì)這樣…

489億債務(wù)重組方案，有多神？

禹洲集團(tuán)此次最新的債務(wù)重組方案，涉及的是境外債部分。

目前禹洲的境外債本金合計(jì)68億美元（不計(jì)利息），約合人民幣489億元，主要集中在優(yōu)先票據(jù)。

禹洲根據(jù)境外債的類型，劃分了兩個(gè)類別，并給出三個(gè)展期方案。

騷操作是：如果不選方案1或者方案2，則默認(rèn)選擇方案3。

方案3是什么？

10年后再還你錢(qián)，沒(méi)有利息的那種。

那就來(lái)看看方案1和方案2，是什么料。

方案1，發(fā)行新票據(jù)置換，期限3年，年利率6%，但之前舊債的利息一筆勾銷。

注意了，最高發(fā)行本金3.8億美元的新票據(jù)，但禹洲欠了68億美元債。換言之，只有很小一部分債權(quán)人可以選到這個(gè)方案。

選擇這個(gè)方案，則債權(quán)人按一定比例置換新票據(jù)。

第Ⅰ類（優(yōu)先票據(jù)）的債券人，按照10:3的轉(zhuǎn)換比例，即10美元本金轉(zhuǎn)換為3美元新票據(jù)；

第Ⅱ類轉(zhuǎn)換比例是10:0.92，10美元本金轉(zhuǎn)換為0.92美元新票據(jù)。

啥意思？如果沒(méi)理解錯(cuò)，大概就是原來(lái)買(mǎi)了20萬(wàn)禹洲美元債的（第Ⅰ類），只剩6萬(wàn)左右。

方案2，是發(fā)行新的中期票據(jù)（期限4-7年）+新股的組合，這意味著，時(shí)間又拖得更長(zhǎng)了。

本質(zhì)上，禹洲的償債方式，仍然是以新?lián)Q舊和發(fā)行新股的方式。

禹洲的債務(wù)重組方案中提到，將出售33項(xiàng)投資物業(yè)用于償債。

截至2022年末，禹洲持有41處投資物業(yè)，主要為購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓，其中38處位于境內(nèi)（32處投資物業(yè)已完工）。

也就是說(shuō)，禹洲未來(lái)將會(huì)賣(mài)掉國(guó)內(nèi)已完工的購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓。

賣(mài)不賣(mài)得出去，再看了……

和李嘉誠(chéng)杠上，去年凈虧133億

除了債務(wù)重組，禹洲最近鬧得比較兇的，是關(guān)于“成都神盤(pán)”的官司。

2020年7月，禹洲與成都瑞卓置業(yè)成立RZ公司，買(mǎi)下李嘉誠(chéng)十多年前在成都開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目——南城都會(huì)項(xiàng)目。

李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)，當(dāng)時(shí)買(mǎi)下這個(gè)項(xiàng)目是2004年，耗資21億；

16年后，禹洲收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，花了71億。

事件的轉(zhuǎn)折，是南城都會(huì)物管發(fā)布了一則聲明顯示，RZ公司拖欠長(zhǎng)實(shí)約3.8億美元（約27億人民幣），一直未清償。

近期，南城都匯第8期（山河玖璋）大部分未售住宅單位突然被法院查封拍賣(mài)，涉及上千套。

而向法院尋求查封這些房產(chǎn)的，是禹洲的關(guān)聯(lián)公司卓穎投資，此舉被長(zhǎng)實(shí)認(rèn)為是禹洲串聯(lián)關(guān)聯(lián)公司，使卓穎投資變相成為南城都匯項(xiàng)目公司的債權(quán)人。

據(jù)市場(chǎng)消息，禹洲將高達(dá)40億人民幣的境外債權(quán)，通過(guò)擔(dān)保函等手段強(qiáng)加在南城都會(huì)項(xiàng)目公司上，債務(wù)出表。

在此期間，還發(fā)生了撬保險(xiǎn)柜、搶奪南城都會(huì)項(xiàng)目公章、報(bào)案等一系列不可思議的事情。

目前從京東法拍網(wǎng)站顯示，南城都匯第8期的上千套法拍房已經(jīng)掛網(wǎng)。

這也太亂了吧。

回看這家房企的經(jīng)營(yíng)情況，前年還是盈利13億，凈利潤(rùn)直接是負(fù)的133億。

相當(dāng)于，把2017年以來(lái)的5年凈利潤(rùn)都虧光了。

這般巨額虧損，原因是，營(yíng)收持平的情況下，禹洲的銷售成本及三費(fèi)支出有所增加，計(jì)提投資物業(yè)及在建物業(yè)減值，導(dǎo)致賬面出現(xiàn)虧損。

暴雷之后，禹洲的債務(wù)狀況也藏不住了，負(fù)債指數(shù)狂飆。

2022年末，禹洲的凈負(fù)債率飆升至191%，但這家公司的賬上現(xiàn)金只有56億。

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