開(kāi)發(fā)商房子難賣,資金回籠速度放緩,房產(chǎn)中介的薪資也跟著縮水,其中,本該屬于房產(chǎn)中介的銷售傭金也成為遲遲收不到的“空頭支票”。
一名房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士如此概括房產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀:“活干了,房子賣了,合同簽了,錢收不回來(lái)?!?/p>
近日,一份名為《關(guān)于深圳中原反饋墊付傭金相關(guān)事宜的通報(bào)》的文件在網(wǎng)絡(luò)上流傳,其中,關(guān)于“各開(kāi)發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過(guò)10億多元”的信息引發(fā)關(guān)注。
(相關(guān)資料圖)
上述文件的抬頭為,“致政府相關(guān)部門和深圳中原各位同仁及合作方”,落款為“中原集團(tuán)行政總裁施俊嶸”,時(shí)間為2023年8月11日。一名中原集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)證實(shí)了上述文件的真實(shí)性。“深圳中原”成立于1997年,是深圳主要的房地產(chǎn)中介結(jié)構(gòu)之一,屬于中原集團(tuán)。
而就在今年8月,一條關(guān)于深圳中原員工索要傭金的視頻也被傳出,視頻中,深圳中原多名員工聚集在深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫的辦公室,有員工向鄭叔倫提問(wèn):能不能先發(fā)員工的提成?另外,有員工稱,“有的傭金已經(jīng)‘拖欠’了六、七年”,“希望得到一個(gè)解決方案”。
上述文件稱,近年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,各大開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂相繼暴雷,無(wú)法正常支付中原集團(tuán)及旗下相關(guān)公司的銷售傭金,導(dǎo)致公司連續(xù)巨額虧損,經(jīng)營(yíng)舉步維艱。據(jù)統(tǒng)計(jì),各開(kāi)發(fā)商/代理商尚未支付深圳中原的傭金超過(guò)10億多元,目在法院已經(jīng)啟動(dòng)訴訟追傭的金額達(dá)5.35億元,其中法院已經(jīng)裁決,在強(qiáng)制執(zhí)行為金額超過(guò)了4億元,待判決的金額1.35億多元。深圳中原起訴的主要開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目包括佳兆業(yè)、恒大、寶能、世茂、龍光、吉祥里。
“按照房地產(chǎn)銷售行業(yè)多年來(lái)的慣例,銷售人員的收入包含基本工資和傭金提成,傭金提成需要在收到開(kāi)發(fā)商/代理商的銷售傭金之后發(fā)放。”上述文件內(nèi)容表示,中原集團(tuán)成立45年以來(lái)一直執(zhí)行上述的傭金提成發(fā)放制度,員工的基本工資部分,從來(lái)都是按月按時(shí)足額發(fā)放的,從未有任何拖延薪資或惡意欠薪的情況。
對(duì)于員工未收到的傭金,上述文件稱,如果要求深圳中原在未收到開(kāi)發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下先行墊付傭金,即使僅墊付基層員工的提成,需要墊付的資金金額已超過(guò)4億元,這將導(dǎo)致公司的經(jīng)營(yíng)更加困難。基于前述各方面的原因,中原集團(tuán)和深圳中原在尚未收到開(kāi)發(fā)商/代理商銷售傭金的情況下,并不具備先行墊付員工提成及合作方傭金的先決條件。不過(guò),考慮到部分特別困難員工的生存困境,中原集團(tuán)董事局決定,向有特別困難的員工發(fā)放特困撫恤金,有特殊需要的困難員工可以按照流程提交申請(qǐng),由集團(tuán)員工協(xié)會(huì)審核批復(fù)處理。
另外,對(duì)于公司未收到的傭金,中原集團(tuán)董事局決定,即日起成立重大項(xiàng)目追傭跟進(jìn)專案組,該專案組負(fù)責(zé)后續(xù)的追傭工作,另外,任命中原集團(tuán)COO(首席運(yùn)營(yíng)官)劉天旸負(fù)責(zé)牽頭處理相關(guān)事宜,鄭叔倫配合劉天旸處理相關(guān)項(xiàng)目的追傭事宜?!肮臼盏絺蚪鸫卧聦⒘⒓窗l(fā)放員工提成及合作方的傭金。”上述文件表示。
“行業(yè)艱難,整個(gè)鏈條沒(méi)有贏家,鏈條上已經(jīng)有很多大大小小墊付傭金的供應(yīng)商死了?!鄙鲜鲋性瓋?nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,深圳中原目前運(yùn)營(yíng)正常,算是穩(wěn)健的,扛著十多個(gè)億的壞賬,還在堅(jiān)持準(zhǔn)時(shí)發(fā)工資。該人士表示,深圳中原一直都是傭金到賬,次月就發(fā)給員工,即使員工離職很多年,開(kāi)發(fā)商的傭金到賬之后,都會(huì)一分不少給員工。
實(shí)際上,在房地產(chǎn)行業(yè)下行的周期中,被欠傭金已不是新鮮事。2014年,就曾有中原地產(chǎn)的員工在街頭拉橫幅向開(kāi)發(fā)商討債,彼時(shí),時(shí)任中原地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理的李耀智表示,包括香港的開(kāi)發(fā)商在內(nèi),開(kāi)發(fā)商拖欠中原集團(tuán)的代理傭金總額接近30億港元。
另外值得注意的是,上述中原提及的開(kāi)發(fā)商目前幾乎都已暴雷,并正進(jìn)行債務(wù)重組,特別是像恒大這樣的公司,已經(jīng)資不抵債,在這樣的情況下,即使打贏了官司,最終何時(shí)能拿到傭金,也還是一個(gè)未知數(shù)。
上述中原內(nèi)部人士表示,能否拿回傭金,主要與開(kāi)發(fā)商/代理商財(cái)務(wù)支付的制度有關(guān),要具體問(wèn)題具體分析。如果是因?yàn)檎畯?qiáng)制凍結(jié)帳戶資金,還是有可能要回一部分傭金的,但如果遇到一些公司或項(xiàng)目在保交樓、保交付之后賬面已經(jīng)沒(méi)有資金償付傭金的,也沒(méi)辦法。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,從債權(quán)人償付順位角度來(lái)看,中介銷售傭金的支付應(yīng)該會(huì)被歸為普通債權(quán),與一般供應(yīng)商處于同一序列,償付順序在有擔(dān)保抵押等增信條件的優(yōu)先債權(quán)之后,在優(yōu)先股之前。
柏文喜表示,在追傭的過(guò)程中,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以采取訴前保全的方式盡量多的查封對(duì)方的有效資產(chǎn),以及關(guān)鍵往來(lái)賬戶,然后再與對(duì)方充分協(xié)商,雙方盡可能實(shí)現(xiàn)最大限度的和解,從而盡快的追回債權(quán)。
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