從7月24日開始，所有買房人都等樓市出政策，到現(xiàn)在已經(jīng)一個月了，就好像拼多多砍一刀一樣，各種政策說要出，結(jié)果到現(xiàn)在好像又回到了原點，政策還在路上：

近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

【資料圖】

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

政策內(nèi)容估計最近各路專家媒體已經(jīng)解讀了很多了，大家都清楚，但這次變成了“此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。”

8月20日，5年期lpr未降息，代表了中央對房地產(chǎn)沒有大幅度寬松政策的可能，房地產(chǎn)很可能會延續(xù)低迷趨勢。這對于房地產(chǎn)來說是一個巨大的利空。而增量房貸利率都不降，存量房貸需要修改合同，降息的可能性更低了。

首先，雖然本次降息是超預(yù)期，但只降1年期不降5年期，對于房地產(chǎn)市場來說依然是很大的打擊，沒有出現(xiàn)預(yù)期的利好，市場會解讀為利空。對于當(dāng)下穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來說，很不利。

央行時隔兩月連續(xù)“降息”超出市場普遍預(yù)期，釋放出貨幣政策加強逆周期調(diào)節(jié)、全力支持實體經(jīng)濟的信號。當(dāng)前經(jīng)濟面臨的突出問題，依舊是有效需求和信貸需求不足。但未降低5年期房貸利息，意味著不會再次刺激房地產(chǎn)。

7月我國社融數(shù)據(jù)表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，單月新增人民幣貸款僅364億元，同比少增3892億元，為2006年11月以來最低水平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢未改，居民住房信貸需求偏弱，7月住戶中長期貸款減少672億元，同比減少2158億。

直接影響不大，但心里影響很大，經(jīng)過2023年小陽春的全國房地產(chǎn)市場的主要特征是房價下調(diào)城市再次增加，特別是房價下調(diào)城市數(shù)量明顯增加，房價下調(diào)幅度有所加大。

雖然各種刺激政策頻繁發(fā)布，單月動輒超過50多城市發(fā)布樓市穩(wěn)政策，但目前看，因為暴雷和爛尾的影響，購房者信心低迷。

樓市需求更多積極政策，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了明顯的變化。但當(dāng)前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，這些問題持續(xù)發(fā)酵，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。央行作為房地產(chǎn)政策主要制定部門最近已經(jīng)多次就房地產(chǎn)信貸政策等開會討論，但實際落地政策并不多。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求。

房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)，特別是疫情下，購房者信心不足，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預(yù)期。

整體看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場需要購房者恢復(fù)信心，而市場要企穩(wěn)肯定必須從一二線開始，整體看政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。對于2023年市場來說，隨著信貸供應(yīng)的井噴，一二線城市市場有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了小陽春，但整體看，大部分三四線城市依然處于調(diào)整中。未來房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺。

隨著一年多的樓市政策寬松，當(dāng)下市場除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無可出。前期的各種限購限貸等政策已經(jīng)基本全部解除。

涉及房地產(chǎn)的信貸政策，目前首先必須要加快出臺，否則市場期待落空后，很可能再次明顯下調(diào)，政策方向主要可能從一二線城市的改善需求認定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整開始，針對二套房的政策應(yīng)該加快寬松。避免市場失速下調(diào)。

現(xiàn)在到了必須全國取消“認房又認貸”的時刻了！

認房又認貸的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了！

最近2年來，已有不少城市調(diào)整公積金政策，主要涉及下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請認定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調(diào)，各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào)，進一步引導(dǎo)合理住房需求釋放?，F(xiàn)在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。

什么是“認房又認貸”？“認房又認貸”主要針對的是在買房時二套房的評定標(biāo)準(zhǔn)。

可能大家都知道，我們在買房時首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

所謂的“認房又認貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是“認房又認貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，認房又認貸政策的確過于嚴(yán)格；

目前北京的購房政策為“認房又認貸”，即如名下有1套住宅或全國內(nèi)的貸款記錄（還清與否無關(guān)），再次貸款購買住宅即為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。

上海的政策也非常嚴(yán)格，一線城市目前只有深圳一直在部分執(zhí)行“認房不認貸”

（圖為上海的政策，北京基本再+10%）

北京上海新盤目前普宅項目寥寥無幾，如有符合普宅標(biāo)準(zhǔn)即會被開發(fā)商拿來做宣傳“噱頭”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕貸過10萬塊的房貸，在北京買房都要算作2套，多可怕？

寫在最后：從全國看，穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級了，不能只停留在口頭上，地方落地必須加快！

限購從來不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。不松信貸，市場不會出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過去中國房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明，每一輪樓市轉(zhuǎn)折，都以信貸為開端，或松或緊。認房又認貸，的確打擊了炒房客，但最大的問題是——誤傷了剛改、改善需求。

簡單的總結(jié)一下：

1：相比之前只有住建部提及“認房不用認貸”，這次變成了多部委。特別是和貸款相關(guān)的央行參與了，代表了政策落地的確可能性增加了。

2：7月24日到現(xiàn)在已經(jīng)一個月，市場各地出臺政策已經(jīng)超過60多城市，70多次，但之前大家期待的一線城市并沒有什么力度的政策。

3：現(xiàn)在全國三四線城市已經(jīng)無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認房不認貸應(yīng)該成為全國所有城市執(zhí)行的政策。

4：認房不認貸在一線城市預(yù)計不會全面實施，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩個龍頭城市無房有貸基本60%-80%起，預(yù)計政策不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠區(qū)域試點。

如今，房住不炒基本實現(xiàn)。認房又認貸已完成歷史使命，是時候取消了。

從7月24日到現(xiàn)在，各種小作文對市場的影響越來越弱，必須要真出政策了！

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