中國房地產在經歷了兩年的大調整之后,并沒有如預期般企穩(wěn),反而在這個最熱的夏季迎來了又一波低迷,連帶著像萬達、碧桂園甚至遠洋這類房企,也出現了危機。
在未能按時支付兩筆美元債利息,預告財報虧損后,碧桂園拋出了債券展期方案,楊國強、楊惠妍父女迎來了與債權人的第一場博弈,走上了市場化自救之路。
8月23日-25日,碧桂園召開第一次債券持有人會議,對“16碧園05”債券重組方案進行投票表決。
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該債券發(fā)行規(guī)模58.3億元,當前余額39.04億元,票面利率5.65%,將于9月2日到期,是碧桂園最近到期的一筆大額境內債。
據此前發(fā)布的債券展期方案,碧桂園擬展期三年,分七期兌付本金,首付6%(到期后的第1、2、3個月分別支付2%的本金);2024年9月的本金兌付比例為10%,2025年9月為15%,2026年3月為25%,最后一期2026年9月為44%。
部分債權人認為展期三年有點長,對此接近碧桂園的人士稱,畫餅容易,但回顧過往1至1.5年展期的房企,最終還是陷入了二次甚至三次展期的局面,還不如一次談清。
為了贏得債權人支持,與過往很多房企將利息做了遞延不同,碧桂園提出利息正常支付,且不打折。
值得一提的是,碧桂園還新增了增信措施,拿出位于福建龍巖、海陽、江蘇沭陽、淮安、興化等地五個項目公司的股權作為質押。
而且,碧桂園給出的擔保標的都是做過股權穿透的、干凈的權益。整體方案是為了保證可執(zhí)行性。
有律師分析,在清算情形下,購房者債權是排在第一位的,而境內公開債僅優(yōu)先于境外美元債。碧桂園通過增加增信,為原本純信用債券持有人提供了額外償債保障。
IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示,在目前的市況及行業(yè)狀態(tài)下,碧桂園這份方案相對于其他出險房企的債務重組方案而言,具有優(yōu)勢。
“展期三年、利息不打折支付還加了增信措施,這意味著,碧桂園為了爭取債權人的配合和支持拿出了較大的誠意,對于市場好轉也有較好的預期。”他說。
也有業(yè)內人士表示,“16碧園05”展期方案中,前三個月支付本金的6%,這個首付談不上理想,但也是比較符合實際的,對于投資人而言或許是一個更好的選擇,“這說明企業(yè)是有較強的償債意愿,也在盡力規(guī)避二次展期風險” 。
對于當下的碧桂園而言,在沒有政府部門介入下,想順利化解風險,只有走上市場化自救的路,包括債務重組、談判、保交付到后市銷售。
眼下碧桂園的種種動作說明,楊家父女已決心以市場化手段自救,并對后續(xù)保交付、銷售面、回款、現金流好轉有一定把握,有信心兌現對債權人的承諾。
他們兌現承諾的底氣,則在于長期的銷售資源和運營能力的沉淀。接近碧桂園的人士稱,目前碧桂園監(jiān)管賬戶資金余額加上已售待收回樓款,基本可以保障未來保交付任務的完成。
由于項目層面現金基本采用封閉管理,可自由動用的比例極低,隨著未來2-3年項目逐步交付,監(jiān)管賬戶資金逐步釋放,碧桂園資源錯配的情況將得到緩解。
有機構人士表示,碧桂園目前的問題主要是短期內債券集中到期產生的流動性困境,并非公司持續(xù)經營能力出現重大風險,公司整體資產質量、運營能力仍然都還不錯。
他認為,假如債務展期方案能夠順利通過,將給碧桂園提供2至3年的喘息時間,促進整體生產經營的改善和資金的釋放。
對于堅挺至今、還在給出更多償債誠意的碧桂園,債權人也有望給出一條生路。
華爾街見聞獲悉,本次債權人會議還有另一份議案,由部分債權人聯合提出,要求碧桂園全額兌付債券本息。
但綜合債權人意向來看,本次碧桂園展期方案通過的概率較大。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為,碧桂園這個債券展期方案通過可能性較大,方案比較科學,先易后難分段解決債務兌付問題。而且碧桂園一直堅持償債和做增信,生存意志很強烈,在債權人那里的信用是民營房企里比較好的。
在此之前的房企出險潮中,楊家父女一直堅持償債到最后一刻。前述人士稱,自2023年7月以來,碧桂園的流動資金就已經十分緊張,但堅持完成了“21騰越建筑MTN02”、“21騰越建筑MTN003”、“20碧地02”及“19碧地02”債券的兌付,合計兌付本息規(guī)模58.9億元,這幾乎已經耗盡了公司最后可動用的現金資源。
有之前的信任基礎和足夠的展期誠意,楊家父女有望在債權人們的幫助下,重建信用防線,帶領碧桂園重新進入到相對良性的債務清償和經營中。
縱觀房地產行業(yè)風險出清的這兩三年,對于出險房企而言,無需談救或不救,而應該尋求市場化解決方案,已經是行業(yè)和機構的共識。
今天,債券展期乃至整體債務重組,已經不再讓投資者聞之色變,越來越多債權人愿意與房企共同協商出一份方案,以時間換空間,重回經營正軌,最終有望一起“上岸”,就如同富力、融創(chuàng)等頭部房企一樣,在債務重組過后,目前經營已逐漸平穩(wěn)。
而作為全國最大的民營房企,如果碧桂園此次展期方案獲得通過,也是一個行業(yè)積極信號,說明投資者和債權人依然愿意相信房地產市場會逐漸好轉,有望提振整個行業(yè)和房企同行們的信心。
柏文喜表示,如果方案得以通過,對行業(yè)而言有積極借鑒意義,印證了在債務重組方面的誠懇態(tài)度和足夠實力,是獲得債權人支持與配合的重要前提與保證。
一個樂觀的信號是,部分外資正在重回房地產。據聯交所8月18日權益披露資料,碧桂園14日獲摩根大通增持好倉約1.71億股,涉資約1.44億港元。增持后,摩根大通持股比例由4.42%上升至5.04%。
也許正如國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉近日所言,雖然一些龍頭房企債務風險有所暴露,但問題是階段性的,隨著市場調整機制逐步發(fā)揮作用,房地產市場政策調整優(yōu)化,房企風險有望逐步得到化解。
房地產行業(yè)信用風暴至今仍未止歇,恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬科等各大頭部房企正走向不同的命運,他們在并肩見證過黃金時代后,有的趨于沉寂,有的越來越穩(wěn),一個熟悉又陌生的新時代已拉開序幕。
本文不構成個人投資建議,不代表平臺觀點,市場有風險,投資需謹慎,請獨立判斷和決策。
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