?作者：米筐老A

前言：

(相關(guān)資料圖)

降息背后，我們看到了一幕幕利益的追逐和圍堵。

1

買房越來(lái)越難了。

不僅是房?jī)r(jià)高你買不起房，也不僅是你買了房后可能延期交房、項(xiàng)目停工、甚至房產(chǎn)爛尾，還會(huì)因時(shí)機(jī)不當(dāng)而房?jī)r(jià)站崗，現(xiàn)在又多了一個(gè)難度…會(huì)因?yàn)闀r(shí)間不對(duì)而多還月供、哪怕只是相隔一個(gè)春節(jié)假期。

1月29日，鄭州市首套房貸利率下限調(diào)整為同期限市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減50個(gè)基點(diǎn)。

按照當(dāng)前5年期LPR4.3%來(lái)算的話，首套房貸利率降至3.8%，而春節(jié)前的利率還是4.1%。

若以貸款100萬(wàn)、期限30年來(lái)算的話，利率由4.1%降為3.8%，月供將由4830元降為4660元。每月少還170元、每年少還2000元，三十年下來(lái)就能少還約6萬(wàn)塊，而區(qū)別僅僅是房貸辦理由年前變?yōu)槟旰?，順?shì)就白撿了幾萬(wàn)塊。

這種白撿錢的事不僅出現(xiàn)在鄭州，唐山、太原、九江等近二十個(gè)城市都在春節(jié)后出現(xiàn)了首套房貸利率的下調(diào)，降幅最狠的是珠海、直接把利率降至3.7%。

買股擇時(shí)、買房擇時(shí)，現(xiàn)在居然輪到辦理房貸也要擇時(shí)了。而這緣于去年底央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的一則通知、即首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。

根據(jù)該通知，房貸利率將將實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

某地房?jī)r(jià)連續(xù)三月環(huán)比和同比下跌時(shí)，則取消首套房貸利率下限（之前規(guī)定的下限為5年期LPR最多減0.2%）。那最低是多少呢？

說(shuō)了啊“取消下限”，也就是沒(méi)有底，理論上可以低至0利率。

若該城市房?jī)r(jià)連續(xù)三月環(huán)比和同比上漲時(shí)，則恢復(fù)首套房貸利率下限、即5年期LPR最高減20個(gè)基點(diǎn)，但并沒(méi)有讓房貸利率隨著房?jī)r(jià)的上漲而無(wú)限上漲。

該通知的本意是托底房?jī)r(jià)不跌，但也加劇了房貸利率調(diào)整的頻率、理論上房貸利率每三個(gè)月會(huì)變一次…房?jī)r(jià)跌利率跌、房?jī)r(jià)越低利率越低。

在以前房貸利率也調(diào)整，但很緩慢、近乎以年為周期，同一項(xiàng)目的同一批次貸款、其利率幾乎一致，而現(xiàn)在不同了…哪怕買的同一個(gè)項(xiàng)目的房子，早一月或晚一月辦理房貸、其利率就會(huì)不同。

而這會(huì)讓買房人感覺(jué)很混亂，也大大增加了擇時(shí)辦理房貸的難度。

2

說(shuō)到降低利率，其實(shí)最早降息的是經(jīng)營(yíng)貸，出現(xiàn)在2020年。

為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊，在“六保六穩(wěn)”（其中的一保是“保市場(chǎng)主體”、其中的一穩(wěn)是“穩(wěn)就業(yè)”）下，政府積極的救助中小微實(shí)體企業(yè)、其中的一個(gè)救助就是金融救助，具體表現(xiàn)為降低融資成本、也因此出現(xiàn)了一波經(jīng)營(yíng)貸紅利。

當(dāng)時(shí)到經(jīng)營(yíng)貸利率多少呢？普遍不到4%，且部分經(jīng)營(yíng)貸的貸款時(shí)間也很長(zhǎng)、長(zhǎng)至10年甚至20年，這完全可以替換按揭房貸。

于是，套機(jī)機(jī)會(huì)來(lái)了。

在2018年前后買房，房貸利率上浮20%甚至30%、利率站崗的，紛紛把高息房貸置換為低息經(jīng)營(yíng)貸，按照2%的息差，100萬(wàn)房貸30年下來(lái)就能節(jié)省四五十萬(wàn)的利息、若房貸200萬(wàn)以上置換后甚至能少還利息上百萬(wàn)。

有人買房不再辦理按揭房貸、而改為經(jīng)營(yíng)貸，全款買入后再抵押給銀行，貸款時(shí)長(zhǎng)相差不大、但利率更低、甚至有的城市貸款額度更高，誰(shuí)不愿意呢？

當(dāng)然還有一些人把低息的經(jīng)營(yíng)貸直接用來(lái)買房，因?yàn)?020年后、在深圳/東莞等部分城市出現(xiàn)了自2017年后的第二波房?jī)r(jià)上漲潮，許多人把名下的房子抵押給銀行后、用貸款去投機(jī)炒房。

可隨著樓市調(diào)控的深入，深圳/東莞的房?jī)r(jià)也開(kāi)始熄火、買房不僅不賺錢還可能虧錢，于是用經(jīng)營(yíng)貸置換高息房貸潮又涌現(xiàn)了…也就是在2022年出現(xiàn)的新一輪房貸置換潮及提前還貸潮。

因經(jīng)營(yíng)貸置換愈演愈烈，銀保監(jiān)會(huì)還為此專門發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)提示。

今年一月份，銀保監(jiān)會(huì)就“三個(gè)辦法一個(gè)規(guī)定”（主要是跟貸款相關(guān)的規(guī)定）征求意見(jiàn)，更是讓經(jīng)營(yíng)貸置換的風(fēng)險(xiǎn)增大、收益縮減。

“三個(gè)辦法一個(gè)規(guī)定”中明確，經(jīng)營(yíng)貸期限一般不超5年，若經(jīng)營(yíng)貸資金被挪用可采取提前收回貸款、停止或中止貸款發(fā)放等措施，并且要追究借款人的相應(yīng)法律責(zé)任。

就此，經(jīng)營(yíng)貸置換高息房貸就變得越來(lái)越雞肋。

既然不讓經(jīng)營(yíng)貸置換了，很多人一想“干脆提前把貸款還了”，于是提前還貸潮又像經(jīng)營(yíng)貸一樣、也開(kāi)始愈演愈烈。

可現(xiàn)在，銀行卻開(kāi)始阻撓了。

3

或許有些人或疑惑，房貸利率都降至“3”字頭了、怎么大家還提前還貸呢？

現(xiàn)在3%點(diǎn)多的房貸利率針對(duì)的是新買房、新辦理的增量房貸，而之前辦理的老房貸、存量房貸還是之前的利率，并不會(huì)隨著新利率的下調(diào)而下調(diào)，如果之前房貸利率上浮20%、甚至30%，至今仍然是上浮的。

所以提前還房貸的人，絕大不多數(shù)是之前利率站崗的。

可現(xiàn)在的問(wèn)題是，在利益驅(qū)使下、銀行卻不樂(lè)意了，并千方百計(jì)的阻撓提前還房貸，甚至有人預(yù)約還款已排隊(duì)至了4月份。

為什么銀行會(huì)阻撓呢？

首先按揭房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能為銀行提供穩(wěn)定（月月還款）、持續(xù)（最長(zhǎng)30年）、安全（有充足的抵押物）的營(yíng)收和利潤(rùn)，而一旦結(jié)清房貸、銀行的這塊可靠收益就沒(méi)有了，直接沖擊利潤(rùn)。

其次提前還的房貸都是高利率房貸，高利率對(duì)借款人來(lái)說(shuō)是支出、是成本，可對(duì)銀行來(lái)說(shuō)則是收入、是利潤(rùn)，這是一個(gè)你多我少、你虧我賺的零和游戲。

再有在樓市低迷下，買房人減少、也就意味著新辦房貸會(huì)跟著少，不僅新的房貸利率低、更重要的是房貸放不出去，那提前還貸的錢就會(huì)閑置在銀行體系內(nèi)，不僅不能賺高額息差、還要承擔(dān)存款（銀行的貸款來(lái)自于大家的存款）利息的成本。

在這些利益算計(jì)下，也就造成了如今“還銀行錢比向銀行借錢還難”的奇葩窘境。

降息看是一個(gè)簡(jiǎn)單的操作，但動(dòng)一發(fā)而牽全身、許多利益相關(guān)者都被牽扯進(jìn)來(lái)，包括政府、銀行、地產(chǎn)商、買房人等等，每一個(gè)群體都在為了追逐自己的最大利益而做出相應(yīng)的行動(dòng)，這里面也就會(huì)有追逐和反追逐、出擊和圍堵。

從經(jīng)營(yíng)貸降息到經(jīng)營(yíng)貸置換高息房貸，到打擊經(jīng)營(yíng)貸置換、再到提前還貸和銀行阻撓提前還貸……仿佛一場(chǎng)場(chǎng)貓鼠游戲。

因?yàn)榻道?，一下子全亂套了。

關(guān)鍵詞： 房貸利率